Pronájem bytu nemusí být snadný. Jak zbytečně neriskovat?

11.6.2018 - Pokud vlastníte byt, dům, či jinou nemovitost, a zvažujete její pronájem, vězte, že zákon i po novele stále více chrání nájemce a pronajímatel má hlavní oporu v dobře napsané nájemní smlouvě. V následujících řádcích Vám poradíme, co musí nájemní smlouva obsahovat a na co si dát při jejím sepisování pozor.

Jaký zákon ošetřuje nájem bytu nebo domu?
Problematice nájmu se věnuje Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který je stavebním kamenem nájemního vztahu. V novém občanském zákoníku (NOZ) je nájmu věnovaný celý jeden oddíl, konkrétně § 2201 až § 2331, nájmu bytu pak §2235 až §2301. Vymezuje jeho podstatu, subjekty pronajímatel – nájemce, jejich práva a povinnosti. Neopomíná ani podnájem či ubytování. V 2. části zákoníku najdeme také specifikace nájemního bydlení vyplývající z manželského vztahu.

Pečlivý výběr bytu = snadný pronájem
Jakkoli to zní jednoduše, jednoduché to není. O úspěchu či neúspěchu vaší snahy byt výhodně pronajmout rozhoduje mnoho okolností, z nichž některé můžete zásadně ovlivnit už při jeho pořizování. Lokalita, technický stav bytu i domu, velikost a úroveň vybavení bytu do značné míry určí i to, jaké nájemce můžete očekávat, což se projeví ve výsledné ceně nájemného. "Jednoznačně doporučuji při výběru bytu oslovit prověřenou a kvalitní realitní kancelář, která v lokalitě, kde se chystáme investici uskutečnit, působí a která pomůže s výběrem vhodné bytové jednotky za adekvátní cenu a zároveň se postará i o její následný pronájem," radí čtenářům Ing. Jiří Mayrich, marketingový ředitel a makléř společnosti HVB Real Estate, s.r.o. "Dále je také důležité ujasnit si filozofii, jakou se chce budoucí investor vydat. Vydělat peníze lze jak na pronájmu velkometrážního bytu v centru města, tak i na pronájmu garsonky na předměstí," dodává.

Bytovou jednotku jsme pořídili, co dál?
Koupí bytu to pro mnohé čerstvé majitele nemovitostí končí, pro investory ale naopak začíná. Nyní stačí již jen maličkost – dobře byt pronajmout, což zpravidla lze učinit dvěma způsoby: pronajímat jej na vlastní pěst, nebo prostřednictvím realitní kanceláře. Pokud se rozhodnete pro první variantu, což začínajícím, nebo nezkušeným investorům nedoporučujeme, čeká na vás mnoho nástrah a problémů, se kterými se můžete potýkat. Hojně využívaný je pronájem prostřednictvím realitních kanceláří, které jsou v tomto případě garantem kvality a jejich právní služby jsou zárukou, že nespláčete nad výdělkem. Realitní kancelář si zpravidla řekne o provizi ve výši jednoho, nebo dvou měsíčních nájmů (zpravidla od nájemníka), za což ale nabízí komplexní služby vč. inzerce nemovitosti, vypracování nájemní smlouvy, převod energií apod. Majitel tak má tyto služby zdarma a nemusí řešit různá úskalí před pronájmem jednotky. Samozřejmostí je dnes kauce (dle nové terminologie NOZ tzv. "jistota"), zpravidla ve výši jednoho až tří měsíčních nájmů, díky které získáte hlavně čas na řešení případných problémů s opožděnou platbou nájemného nebo škodami na vybavení bytu. Platba nájemného by měla být vyžadována vždy dopředu, nikoli zpětně.

Na co si dát pozor při sepisování nájemní smlouvy?
Nájemní smlouvu je optimální sepisovat na dobu určitou, ideálně jeden rok. Při případných problémech je výrazně jednodušší se nájemníka vystěhovat. Na internetu koluje spousta vzorových smluv o pronájmu, a tak se tento proces může jevit jako velmi jednoduchý, opak je však pravdou. Pokud chcete předejít problémům, tak se těmto smlouvám raději vyhněte a nechte si smlouvu připravit od právníka, případně byt pronajmout prostřednictvím doporučené realitní kanceláře. Investované peníze se v případě problémů velmi rychle vrátí. Sjednejte si ve smlouvě výši nájmu a také možnosti, jak případně nájem zvyšovat s ohledem na vývoj inflace a situace na trhu s nájemním bydlením. Ve smlouvě stanovte způsob placení oprav v bytě (toto upravuje podpůrně nařízení vlády č. 258/1995 Sb.). Drobné opravy (těsnění, žárovky, zaseknuté kliky a další), jdou zpravidla za nájemníkem, větší opravy a investice nezpůsobené nájemníkem hradí většinou majitel jednotky (vadný boiler, prasklé topení atp.) Dalším důležitým bodem smlouvy je ustanovení, kdo a jak bude hradit energie, kdy a jak budou vyúčtovány. Přílohu kvalitní smlouvy by měl tvořit předávací protokol, ve kterém je uvedeno, kdy přesně byl byt předán, v jakém stavu a co bylo součástí jeho vybavení a také sepsány stavy měřičů energií, kvůli budoucím odečtům.

Pojištění, ano, či ne?
Jako potenciální investor potřebujete své peníze zhodnocovat, nikoli je investovat do oprav a poškození, které samozřejmě mohou vzniknout. Pro případ nenadálých událostí, které mohou investici znehodnotit, je třeba mít uzavřené kvalitní pojištění. Pro úplnost dodávám, že pojistná smlouva musí vycházet z toho, že byt neužíváte sami, ale pronajímáte ho jiné osobě. Krok správným směrem je jistě i pojištění nájemníka na odpovědnost a tuto povinnost zakotvit společně s výše uvedeným do nájemní smlouvy. Několik stokorun ročně může být v případě nehody tou nejlepší investicí.

Pozor na další nájemníky
Je velmi důležité stanovit si právo veta na další osoby v bytě. Pokud to není v nájemní smlouvě specifikováno (zakázáno), má nájemník ze zákona právo si do bytu přibrat další podnájemníky a vůči majiteli má pouze oznamovací povinnost (do dvou měsíců). "V loňském roce jsem řešil problém s nájemníky jednoho svého klienta, kdy mu nájemník do bytu o dispozici 2+1 nastěhoval dalších 6 lidí, celkem v něm tedy žilo 7 dospělých osob. Nebylo vůbec snadné tuto situaci vyřešit," dodává Mayrich. Určitě si ve smlouvě vyhraďte právo veta na další přistěhované osoby do bytu. Pokud toto totiž ve smlouvě není specifikováno, tak si do nemovitosti může nájemník přibrat další podnájemníky bez vašeho souhlasu – jen vám to ze zákona bude muset do dvou měsíců oznámit. Jinak je tomu u blízké osoby. Tu si nájemník do bytu může nastěhovat i bez vašeho souhlasu (bez ohledu na smlouvu) – je zde jen oznamovací povinnost (opět do dvou měsíců). Pronajímatel může v tomto případě vyžadovat, aby v domácnosti žilo maximálně tolik osob, kolik je přiměřené velikosti daného bytu, což je ovšem velmi slabý argument. Nájemníkovi také nemůžete zakázat chov domácích mazlíčků a kouření v bytě, což navzdory tomu mnoho majitelů vyžaduje.

Energie
Klienti se často ptají, zdali je výhodnější psát energie na nájemníka či na pronajímatele. Pro nájemníka znamená varianta energií napsaných na sebe větší kontrolu nad náklady za energie, ale také veškerou zodpovědnost s tím spojenou. Na jednu stranu si nájemce plně kontroluje výši záloh, výběr dodavatele a vše s tím spojené včetně vyúčtování (nehrozí, že by nedostal přeplatek, případně nedoplatek je mu přímo účtován). Na druhou stranu to ale pro nájemníka znamená více plateb, existuje zde riziko, že na odběrné místo hradit zálohy nebude, neodhadne jejich výši apod. Při ukončení nájemního vztahu se také musí energie přepsat zpět na majitele, případně na nového nájemníka, což je pro mnohé noční můra. Opět zde ale připomeneme skutečnost, že mnoho RK toto již řeší v rámci svého právního servisu. V případě stěhování je potřeba ohlídat, aby smlouvy byly přepsány na nové nájemce, či majitele, jelikož povinnost platit zálohy nekončí odstěhováním, ale fyzickým přepisem odběratelských smluv na jinou osobu.

Druhou možností je nechat energie napsané na majitele nemovitosti. Tuto variantu vítá většina nájemníků, neboť se jedná o variantu "bezstarostnou." Zálohy na energie posílá nájemce spolu s platbou za nájem, nemusí se zabývat volbou dodavatele, a nemusí při stěhování obíhat pobočky, aby si přepsal smlouvy na své jméno. V některých případech může být tato varianta i cenově výhodnější, pokud má majitel více nemovitostí, je přemýšlivý a snaží se vyjednat lepší ceny. Stinnou stránkou je fakt, že nájemce nemá pod kontrolou své náklady, případně může docházet ke sporům při vyúčtování. Neetické je nájemníkům nevyplácet přeplatky, naopak jim účtovat nedoplatky, i to se bohužel na trhu s nájemním bydlením stává. Stěhování potom neobnáší návštěvy poboček poskytovatelů energií a další administrativní žádost, pouze se na základě aktuálního stavu měřidel vypracuje mimořádné vyúčtování.

Přiznat, nebo nepřiznat?
Příjmy z pronájmu bytu podléhají po odečtení nákladů dani z příjmu fyzických osob ve výši 15 %. V případě, že by vám jako potenciálnímu nebo i současnému investorovi přišlo na mysl příjem z pronájmu nemovitosti nedanit, nese to sice s sebou jistou finanční úsporu, zároveň ale i riziko. V případě, že by takovou skutečnost finanční úřad zjistil, budou následovat velmi nepříjemné oplétačky nejen s ním, ale velmi pravděpodobně i s policií (trestný čin krácení daně). Na takovou skutečnost nemusí nutně přijít úředník berního úřadu běžnou kontrolou, zpravidla k tomu dochází díky iniciativě závistivých občanů, kteří vyznávají heslo, že žalovat se nemá, ale hlásit se to musí.