Nakupovat či vlastnit zemědělskou půdu se stále vyplácí

Společnost farmy.cz, která se dlouhodobě specializuje na trh se zemědělskou půdou, a monitoring cen při realizovaných transakcích zemědělských pozemků, zveřejnila výroční zprávu o cenách zemědělské půdy za rok 2023.

V roce 2023 činila průměrná tržní cena zemědělské půdy 343 725 Kč/ha (tj. 34,4 Kč/m2), což představuje nárůst cen o 2,9 % ve srovnání s hodnotou 334 080 Kč/ha (33,4 Kč/m2) v roce 2022. Přitom před deseti lety, v roce 2013, byla průměrná tržní cena za jeden hektar zemědělské půdy 124 070 Kč. Ceny loňského roku jsou tedy takřka na trojnásobku, což je velmi dobré zhodnocení.

Přitom poptávka po nákupu zemědělské půdy zůstávala po celý loňský rok na nižší úrovni než v předchozích letech. Mírné zvýšení zájmu o nákup bylo možné pozorovat ve druhé polovině roku.

Zemědělská půda se v roce 2023 obchodovala nejčastěji za tržní ceny v rozmezí 27–45 Kč/m2. I ceny zemědělské půdy samozřejmě kolísají dle různých kritérií. Vyšší cena bývá u pozemků poblíž větších měst, u nadprůměrně kvalitních pozemků v rámci lokality a u pozemků, které jsou ucelené v jedné lokalitě. Také záleží na konkurenci mezi kupujícími a na tom, zda bude v budoucnu možné počítat s tím, že pozemky budou moci mít i jiné než zemědělské využití, nebo mají šanci stát se pozemky stavebními.

Cenu naopak snižuje, pokud jsou pozemky zemědělsky nevyužívané, jsou drobné, špatně přístupné či dokonce znehodnocené znečištěním a erozemi. Nižší hodnotu mají také trvalé travní porosty a pozemky s nevýhodnou pachtovní smlouvou.

U nejkvalitnějších půd a pozemků v blízkosti velkých měst ceny roku 2023 přesahovaly i 50 Kč/m2. K výraznějšímu zvýšení cen došlo zejména u méně kvalitních orných půd a trvalých travních porostů, které rostly v roce 2023 dvojnásobným tempem než ceny orné půdy. Zatímco u orné půdy činil meziroční nárůst cen cca 2,4 %, v případě trvalých travních porostů činil tento nárůst 4,8 %. Dále se tak snížil rozdíl mezi těmito dvěma kategoriemi, přičemž se orná půda v roce 2023 prodávala za ceny průměrně o 23 % vyšší.

Rostlo také pachtovné za půdu a nemovitosti v zemědělství. V minulých sedmi letech byl průměrný růst podle Českého statistického úřadu 7 % ročně. Ovšem v roce 2023 ohlásil Státní pozemkový úřad zvýšení pachtovného za pacht jím spravované zemědělské půdy, a to z původní úrovně ve výši 2,2 % z vyhláškové ceny na 5,8 % z průměrné ceny půdy stanovené vyhláškou. Úroveň pachtovného za pozemky spravované SPÚ se tak může pohybovat od 667 do 11 066 Kč/ha/rok + daň z nemovitých věcí. Počítá se, že v důsledku tohoto zvýšení pachtovného ze strany SPÚ pravděpodobně dojde k tlaku na zvýšení pachtovného i ze strany dalších vlastníků. Společně s dopadem zvýšení daně z nemovitostí a jeho promítnutí do výše pachtovného je tak možné, že celkové pachtovné vzroste v roce 2024 výrazněji než v letech předchozích.

Nabídka zemědělské půdy k prodeji dlouhodobě pozvolna klesá. Souvisí to s postupným přesunem vlastnictví půdy na novou generaci vlastníků, jejichž záměrem je půdu dlouhodobě držet. Výnos z pachtovného se obvykle pohybuje v rozmezí 1–1,5 % z investice a většina investorů očekává především zhodnocení v trvalém růstu cen půdy.

Zemědělská půda je konzervativní investicí s nízkým výnosem. Ovšem na rozdíl od jiných investic, jejichž tržní hodnota často nepředvídatelně kolísá, cena půdy dlouhodobě vykazuje trvalý růst. Za posledních 10 let rostla o 10,6 % p.a., za rok 2021 dokonce o 16,1 %. Svým majitelům tak přináší vysoké zhodnocení a pravidelný výnos z pronájmu.