Kupujete byt nebo dům zatížený hypotékou? Vše, co byste měli vědět

Některý zájemce o koupi nemovitosti se může vyděsit, když mu realitní makléř sdělí, že na ní vázne zástavní právo. V první chvíli si možná pomyslí, že je nemovitost zastavena kvůli dluhům majitele či má vlastník jiné potíže. Ovšem tak to není. Mnoho nemovitostí se dnes prodává v době, kdy jejich vlastník teprve splácí hypotéku. Důvody mohou být různé.

Je běžné, že si člověk koupí na hypotéku do osobního vlastnictví například byt, ale jeho osobní poměry se brzy změní. Například potká partnera, rozhodne se mít větší rodinu, nebo se potřebuje postarat o nemocného příbuzného či jiného člena rodiny. Také se stává, že změní zaměstnání a hledá byt v blízkosti nového pracoviště, často v podstatně vzdálené lokalitě. Takže i byt s hypotékou může být bytem se zástavním právem, pokud za hypotéku ručí prodávající tímto bytem, a ne jiným svým majetkem.

Postup při koupi nemovitosti se zástavním právem se ale trochu liší od koupi nemovitosti bez tohoto závazku. Tak jak na to a co je to vlastně zástavní právo?

Zástavní právo

Pokud kupující bude čerpat hypotéku od banky, banka si zřídí zástavní právo ke kupované nemovitosti ve svůj prospěch. Toto zástavní právo nemění nic na vlastnictví nemovitosti, ale je zapsáno na listu vlastnictví. Znamená to, že pokud by se kupující dostal do finančních problémů, například přestal splácet hypotéku, banka má právo použít nemovitost k prodeji a z tohoto prodeje si uhradit dluh, který vůči ní vlastník nemovitosti má.

Zástavní právo je pevně svázané s nemovitostí a pouhým převodem vlastnictví nezaniká. Mohlo by se i stát, pokud by kupující takovou nemovitost koupil bez znalosti práva a „ošetření“ této zástavy, že by se stal vlastníkem, ale bance by nikdo peníze nesplácel, a tak by banka nemovitost zabavila. To je ovšem nemyslitelné, pokud se kupující i prodávající budou řídit radami zkušeného realitního advokáta.

Předčasné splacení hypotéky

Existuje několik způsobů, jak při koupi nemovitosti s hypotékou (resp. tedy se zástavním právem banky kvůli hypotéce) postupovat. Prvním způsobem bývá předčasné splacení hypotéky. Prodávající si od banky vyžádá vyčíslení zbývajícího dluhu k datu, které potřebuje, resp. k datu, ke kterému je kupující schopen hypotéku uhradit.

Vzhledem k tomu, že vyčíslení obsahuje výši nesplacené části úvěru, úroky i související poplatky (například za předčasné splacení úvěru, administrativní úkony apod.), tak se částka může den ode dne mírně proměnit. K tomu bude většinou potřebovat také souhlas s předčasným splacením hypotéčního úvěru. Dále si prodávající musí vyžádat samotný souhlas banky s prodejem nemovitosti.

Dále je třeba zpracovat dobře kupní smlouvu, aby v ní byla i úhrada zbývající části hypotéky. Dle realitních advokátů je třeba ve smlouvě mít přesně uvedeno pořadí kroků, které je třeba učinit: nejprve kupující uhradí část kupní ceny ve výši zbývajícího dluhu dle vyčíslení buď přímo bance prodávajícího, anebo do úschovy, odkud schovatel převede peníze bance prodávajícího.

Poté banka prodávajícího vydá potvrzení o zániku zástavního práva. Následně kupující uhradí zbývající část kupní ceny do advokátní úschovy. Smluvní strany – nebo realitní makléř či advokát, který transakci realizuje – podají návrh na vklad vlastnického práva kupujícího do katastru. Ihned poté se podá návrh na výmaz zástavního práva z katastru. Katastrální úřad tedy nejprve zapíše vlastnické právo kupujícího do katastru a poté vymaže zástavní právo. A tím, že schovatel pošle peníze z úschovy prodávajícímu celý proces končí.

Převzetí hypotéky kupujícím

Mimo předčasného splacení je také možné, že hypotéku převezme kupující. V tom případě se od kupní ceny zpravidla odečte výše zbývajícího dluhu dle vyčíslení banky a zbylou částku kupující uhradí opět prostřednictvím úschovy prodávajícímu. V tom případě nedochází k výmazu zástavního práva, které bude vedeno na katastru na listu vlastnictví k nemovitosti až do okamžiku, kdy nový vlastník splatí danou hypotéku. S tímto postupem musí samozřejmě souhlasit banka i kupující.

Za předčasné splacení hypotéky si banky účtují poplatek, dokonce někde se vede jako pokuta. Proto je důležité nahlédnout do úvěrové smlouvy a podívat se, za jakých podmínek je možné úvěr předčasně splatit.