Právní a administrativní náležitosti při pronájmu bytu: na co si dát opravdu pozor?

Pronajímání bytu není jen o nalezení nájemce a placení měsíčního nájemného, ale také o dodržení právních a administrativních povinností. Chyby v těchto oblastech mohou vést k problémům s nájemníky nebo dokonce k právním sporům. Pojďme se podívat na klíčové body, které by měl každý pronajímatel znát.

Nájemní smlouva: základ každého pronájmu

Nájemní smlouva je dokument, který chrání jak pronajímatele, tak nájemce. Každý určitě ví, že je potřeba podepsat smlouvu. Ale ne všichni vědí, na jaké body by se nemělo zapomínat. Podle občanského zákoníku musí být smlouva uzavřena písemně a měla by obsahovat:

•    Identifikaci pronajímatele a nájemce.
•    Přesný popis bytu a příslušenství (např. sklep, garáž).
•    Výši nájemného, splatnost a způsob platby.
•    Zálohy na energie a služby a způsob jejich vyúčtování.
•    Práva a povinnosti obou stran (např. opravy drobných závad nájemcem).
•    Doba trvání nájmu – určitou dobu nebo na dobu neurčitou.

Co vás čeká, při nedostatečně připravené smlouvě? V horších případech řešení sporů soudně, nezaplacení nájmu, problémy s kaucí nebo spory ohledně poškození nemovitosti. Pro výběr správného nájemníka jsme sepsali 7 tipů, které naleznete zde. 

Energetický štítek: to jste možná ani nevěděli.

Pronajímatel je povinen při uzavření nájemní smlouvy předložit nájemci průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), pokud jde o rodinný dům nebo byt. Pokud jej nemáte, vystavujete se riziku pokuty. Alternativou je doložení průměrné spotřeby energií za poslední tři roky. Toto nařízení platí od roku 2016. Jaká jsou přesná pravidla pro energetické štítky? To se dozvíte v mém dalším blogovém článku tady.

Kauce jako ochrana pro pronajímatele

Před podpisem smlouvy je dobré vyžádat si kauci, která kryje případné škody na majetku nebo dluhy na nájmu. Obvykle se jedná o částku odpovídající jednomu až třem měsíčním nájmům. Výše kauce musí být uvedena ve smlouvě a při ukončení nájmu se nevyčerpaná částka vrací nájemci. Ve smlouvě můžete stanovit, že půlku kauce vrátit nájemci po skončení nájmu a druhou půlku po termínu vyúčtování energií.

Nezapomeňte na daně

Příjmy z nájmu spadají do kategorie ostatních příjmů podle § 9 zákona o daních z příjmů. Při jejich zdanění máte dvě možnosti:

1.    Skutečné výdaje: můžete odečíst všechny prokazatelné náklady související s nemovitostí (např. opravy, energie, fond oprav, pojištění).
2.    Paušální výdaje: odečtete paušál ve výši 30 % z celkových příjmů, maximálně však 600 000 Kč ročně.

Daň z příjmů činí 15 % z rozdílu mezi příjmy a náklady (nebo paušálními výdaji). Výhodou je, že příjem z pronájmu nepodléhá povinnosti platit sociální a zdravotní pojištění. Daňové přiznání se podává do konce března následujícího roku.

Neplacení nájmu a výpověď

V případě, že nájemce neplatí, je nutné jednat v souladu se zákonem. Pronajímatel může dát nájemci výpověď bez výpovědní lhůty, pokud neplatí nájemné za dobu delší než tři měsíce, ale vždy musí být výzva k nápravě písemná. Neoprávněné vystěhování je nezákonné a může vést k soudnímu sporu. Celá tato problematika “neplacení” nájmu je složitější, a proto opravdu doporučuji si dát práci s výběrem nájemce. 

Ing. Michal Kučera, eDO Reality