Byty zkolaudované k trvalému bydlení nelze využívat pro krátkodobé ubytovací služby

Dne 2. dubna letošního vydal úřad ombudsmana ČR tiskovou zprávu, v níž konstatuje, že stavbu lze užívat jen k povolenému účelu. Jde o řešení stížnosti obyvatel domu na byty využívané ke krátkodobému ubytování. Tím potvrdil již vydaná stanoviska některých měst či městských částí. V tomto případě stěžovateli vadilo, že sousední dva byty určené k trvalému bydlení využívají krátkodobě rekreanti. Nesouhlasil s tím, že úřady dostatečně nezasáhly a obrátil se proto na ombudsmana. Ten prošetřil postup stavebního a krajského úřadu a vydal stanovisko, že stavbu lze užívat jen k povolenému účelu.

„Je veřejným zájmem, aby byla stavba užívána k povolenému účelu. Nabízení krátkodobých pronájmů ve stavbách určených pro trvalé bydlení je v rozporu s kolaudačním rozhodnutím a považuji to za obcházení stavebního zákona. Majitelé by měli takové byty nechat rekolaudovat,“ vysvětlil své rozhodnutí ombudsman Stanislav Křeček. Ne vždy je ale možné žádosti o rekolaudaci bytu vyhovět. Překážkou může být například územní plán, který v daném území stavby pro ubytování nepřipouští.

Stavební úřad může posoudit, zda jsou byty zkolaudované k bydlení skutečně tak užívány, nebo slouží ke krátkodobému ubytování. Ve spolupráci s živnostenským úřadem může prověřit účel poskytovaných služeb i dělat neohlášené prohlídky.

Úřad ombudsmana v tomto konkrétním případě zjistil, že stavební úřad sice provedl několik neohlášených kontrolních prohlídek, ale v rámci své běžné pracovní doby, a tak byly prohlídky. Typickými nájemci jsou totiž turisti, kteří se do bytu vracejí mnohdy až v pozdních večerních hodinách.

„Jsem si vědom toho, že nalezení hranice, kdy je byt užíván k bydlení, a kdy tomu tak není, vyžaduje provedení velmi precizního, a tím i časově náročného dokazování. I přesto nemohu ze své pozice přehlížet jednání vlastníků bytů, kteří svým jednáním porušují jednu ze základních povinností veřejného stavebního práva spočívající v povinnosti užívat stavbu jen k povolenému účelu,“ uvedl ombudsman.

Podle něj má nájem bytu či domu pro trvalé bydlení úplně jiný účel a jiné vlivy na okolí, než přechodné ubytování rekreačně-turistického charakteru. Proto doporučil stavebnímu úřadu, aby získal potřebné důkazy nejen z prohlídek, ale i ze svědeckých výpovědí obyvatel domu. Navíc, při podezření spáchání přestupku nepovoleného užívání stavby si může stavební úřad vyžádat součinnost policie. Ta může zkontrolovat doklady osob pohybujících se v domě či registrační značky aut před domem.

Stavební úřad po tomto doporučení ombudsmana a s využitím doporučených postupů vydal rozhodnutí, kterým zakázal užívání dvou šetřených bytů ke krátkodobému užívání. S vlastníky bytů dále zahájil řízení o přestupku.

Problematikou sdíleného ubytování se ombudsman zabývá dlouhodobě. I díky jeho úřadu vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj již v roce 2022 metodiku, která shrnuje možnosti a povinnosti stavebních úřadů v otázce ubytování turistů v běžných bytech prostřednictvím online platforem typu Airbnb.

Vydání metodiky bylo prvním krokem k nastavení jasných pravidel pro dosud živelně se vyvíjející oblast sdíleného ubytování. Ovšem jak je vidět, ani to zatím není dostačující a někdy stavební úřady nekonají nebo konají neefektivně.

Ombudsman proto zdůrazňuje, že kromě ověření stavební dokumentace může stavební úřad přistoupit ke kontrolní prohlídce a přizvat na ni například také orgán požární ochrany nebo zástupce živnostenského úřadu. Pokud zjistí, že je stavba využívaná nepovoleným způsobem a vlastník stavby v něm bude i přes výzvu pokračovat, může stavební úřad užívání stavby zakázat.

Veřejný ochránce práv již dříve upozorňoval, že nabízení krátkodobých pronájmů v rozporu s kolaudačním rozhodnutím ve stavbách určených pro trvalé bydlení je obcházením stavebního zákona a majitelé by měli takové byty nechat rekolaudovat.