Chcete koupit a pronajímat nemovitost v Chorvatsku? Nebude to už tak snadné

Poptávka po nemovitostech v Chorvatsku se během posledních měsíců mírně snížila. Tento trend by se ale mohl brzy změnit. Jedním z důvodů možného zvýšení zájmu o chorvatské nemovitosti může být plánovaná změna legislativy. Koupě nemovitosti zůstane beze změny, ale její následné využití může být nově výrazně regulováno.

Jak je to s aktuální poptávkou po nemovitostech v Chorvatsku?

Poptávka od podzimu 2023 trochu klesla a zapříčinilo to více faktorů. Především asi globální politická situace ve světě a pak také tím, že většina Čechů, kteří zde chtěli mít vlastní nemovitost, si ji již v předchozích několika letech pořídili. A takových je dnes už přes 50 000. Další část zájemců nemá potřebné prostředky ke koupi, protože cizinec u chorvatské banky má tak 2% šanci na získání hypotéky.

Na druhou stranu ale docela roste počet Čechů a Slováků, kteří prostě prodali vlastní nemovitost doma, koupili si nemovitost v Chorvatsku a přestěhovali se sem natrvalo. A takoví klienti si kupují úplně jinou nemovitost než ti, kteří chtějí koupit něco k turistickému pronájmu.

Jaká je momentálně situace s nabídkou nemovitostí?

Stav na trhu nemovitostí se od podzimu 2023 docela stabilizoval, většina cen se již nezvedá. Daleko horší je to už s nabídkou, protože dnes zde pořídíte nově postavenou vilu s bazénem téměř v každé obci, ale je potřeba si připravit nějakých 1,5 milionu euro, záleží na lokalitě. Ceny se většinou pohybují od 5000 Eur/m2.

Starších (a tedy i levnějších domů ubylo), ale pořád se ještě dá sehnat dům se třemi apartmány v ceně okolo 600 000 Eur. Zajímavý stavební pozemek už téměř sehnat nelze, a i když si cizinci od 1. 7. 2023 již mohou kupovat i zemědělské pozemky, tak na nich nelze ani zaparkovat obytný přívěs, natož cokoliv postavit. Vlastní apartmán s parkovacím místem se dá v novostavbě koupit již od 250 000 Eur, ve starších domech i levněji, okolo 2500 Eu/m2.

Jak vlastně probíhá koupě nemovitosti u moře?

Rozhodně základem je najít si opravdu kvalitní realitní kancelář, která vám podrobně vysvětlí všechny úskalí ohledně koupě, a to hlavně v mateřském nebo vámi srozumitelném jazyce. Základním bodem je vždy podpis zprostředkovatelské smlouvy, bez které vám žádná realitka neprozradí ani konkrétní adresu nemovitosti. Tady totiž neexistuje exkluzivita, takže stejnou nemovitost nabízí více realitek, a to i za rozdílné ceny.



Po podpisu smlouvy a zřízení OIB (chorvatského daňového čísla) teprve přijíždí zájemce na prohlídku nemovitosti.

Rozhodně to nefunguje tak, že někdo zavolá, že je právě tady a chce si prohlídnout nějakou nemovitost. Všechno totiž podléhá nějaké přípravě, kdy je potřeba zajistit veškeré poklady nejen od kupujících, ale i od prodávajícího. Specialitou naší realitní kanceláře je například i zastoupení klientů, pokud si v Dalmácii vyberou nemovitost u jiné realitky nebo si ji najdou sami.

Realitka vám totiž garantuje, že stav nemovitosti je právně v pořádku, protože v Chorvatsku není stále ještě sladěn katastr s pozemkovou knihou, která má v případě rozdílných zápisů přednost. Čili ten, kdo si dokáže vyhledat nemovitost v katastru nemá vůbec vyhráno, protože neví, jak má být nemovitost zapsána v pozemkové knize u soudu. A někdy se to nedá zjistit ani na internetu, ale musejí se osobně navštívit různé místní instituce.

Proběhly nějaké legislativní změny?

Ano, kromě již zmíněné možnost kupování zemědělské půdy cizinci se momentálně projednává změna zákona, kdy budou moci jednotlivé obce ohraničit počet vydaných turistických kategorizací. V praxi to znamená to, že když si někdo nově koupí byt v centru Dubrovníku nebo Splitu nebude ho moci dále komerčně pronajímat. Cizinec, který chce zde pronajímat vlastní nemovitost, musí být také přihlášen k placení DPH. Tady se zákony mění několikrát ročně a rozhodně je dobré mít v Chorvatsku někoho, na koho se můžete kdykoliv obrátit. Naše společnost zastupuje cizince ve všech záležitostech.

Změnily se nějak nároky kupujících?

Řekl bych, že ano. Po ukončení covidové pandemie v roce 2022 se sem sjela doslova celá Evropa a kupovalo se vše, co mělo alespoň trochu doklady v pořádku. Tím se vykoupila většina zajímavých pozemků i starších domů, takže kdo chce takový koupit v nějaké dané lokalitě, musí si třeba zaplatit službu hledání na zakázku.

To se ostatně dělalo vždy u speciálních nemovitostí, například když někdo chtěl pozemek na autokemp. Nyní se tato služba využívá častěji, protože málokdo má dnes čas sem na čtrnáct dní přijet a hledat si tady nemovitost sám. Docela se rozmohla i skutečnost, že si tady někdo koupí stavební pozemek a nechá si na něm něco postavit na objednávku na klíč. Naše realitní kancelář zastupuje klienty po celé Dalmácii (přes 13 000 km2) a naši nabídku nemovitostí k prodeji si můžete prohlédnout na www.bydlenivchorvatsku.cz.

Kde si nejlépe takovou nemovitost v Chorvatsku pořídit?

Já budu mluvit jen za Dalmácii, protože Istrie ani Kvarner mě nikdy moc nenadchly. Dalmácie se prostírá od ostrova Pag do Dubrovníku včetně přilehlých ostrovů. Pod Velebitem (Karin, ostrov Vir) jsou ceny levnější také z důvodu méně stabilního počasí, čím více na jih jsou nemovitosti dražší, obzvláště v okolí větších měst (Šibenik, Split a o Dubrovníku ani nemluvě).

Ale zase kvalita moře i klimatické podmínky jsou více na jihu mnohem lepší. Obecně platí, že každý by se měl nejdříve rozhodnout, za jakým účelem nemovitost kupuje a tady opět doporučím konzultaci s realitní kanceláří, protože na mapě lokality vypadají skoro stejně, ale místní znalost je k nezaplacení.

Momentálně jsou novým trendem ostrovy dostupné trajektem, protože tam ještě nebývá v sezóně tolik přelidněno. A naprostou novinkou jsou poptávky na nemovitosti ve vnitrozemí, například okolí Gospiće a řeky Liky, kde cizince teď houfně kupují pozemky a staví na nich dřevěné sruby na rurální turismus v přírodě. Tam jsou nemovitosti ještě levnější než u moře a v té oblasti také zastupujeme naše klienty.