Čeká nás velká nájemní revoluce? Návrh nového zákona řeší, jak zamezit řetězení nájemních smluv

V rámci chystaného zákona o podpoře v bydlení chce vláda mj. zamezit řetězení nájemních smluv na dobu určitou. Je však otázkou, zda to bude výhodné pro obě smluvní strany, nebo zda to bude znamenat spíše větší nejistotu a častější stěhování. Některé názory se dokonce přiklánějí k tomu, že se část nájemních vztahů může přenést i do šedé ekonomiky.

V současné době často pronajímatelé uzavírají s nájemci smlouvy o pronájmu bytu na jeden rok s tím, že jsou buď automaticky, nebo formou dodatku prodlužovány vždy o další rok. To by ale podle vládního návrhu bylo v případě přijetí nového zákona (s jeho platností se počítá od r. 2025) možné pouze dvakrát za sebou. Následující třetí a každá další nájemní smlouva by už musely být uzavřeny na minimálně tři roky nebo na dobu neurčitou.

Sdružení nájemníků ČR (SON) snahu o snížení nejistoty obyvatel v pronájmu spojenou s krátkodobými smlouvami vítá. "Pokud chceme z nájemního bydlení udělat plnohodnotnou formu bydlení, pak nájemce spolu se členy jeho domácnosti nemůže být v neustálé nejistotě, že přesto, že řádně hradí nájemné a plní si své povinnosti ze smlouvy, bude se muset každý rok stěhovat. Je to jeden z hlavních důvodů, proč občané v ČR nepovažují nájem za stabilní formu bydlení tak, jak tomu je např. v sousedním Německu."

Podle stanoviska SON vzhledem k tomu, že se nyní standardně uzavírají nájemní smlouvy na rok, nájemce nemá prakticky žádnou možnost bránit se proti zvyšování nájemného nad rámec zákona. Nulová je i obrana nájemce proti ostatním protiprávním jednáním pronajímatele a často mají nájemci strach, že pokud se ozvou a budou po pronajímateli cokoliv požadovat nebo s něčím nebudou souhlasit, o bydlení přijdou, protože jim pronajímatel neprodlouží smlouvu. A nejsou to plané strachy. Takových dokladů neseriózního chování pronajímatelů má SON dostatek.

Jiného názoru je předseda Občanského sdružení majitelů domů v ČR Milan Krček. Dle něj by se v případě přijetí tohoto paragrafu jednalo o neopodstatněný zásah do smluvní svobody: "Současný systém přináší dostatečnou jistotu pro obě smluvní strany a funguje bez problémů. Naopak chrání drtivou většinu slušných nájemníků."

Také Asociace nájemního bydlení nevidí prodloužení doby nájemních smluv po dvou ročních pronájmech na minimálně tři roky jako dobré řešení. Obává se, že může negativně dopadnout zejména na rodiny řešící krizovou situaci a obecně na sociálně slabší nájemce.

Lze totiž předpokládat, že pronajímatel bude před uzavřením smlouvy na tři roky pečlivě zkoumat, zda není nájemce potenciálně rizikový, a to včetně jeho momentální finanční situace.
Na jednu stranu je samozřejmé, že pronajímatelé chtějí své byty pronajmout nájemcům, kteří jsou schopni plnit své povinnosti a hradit nájemné a služby s pronájmem spojené.

Na druhou stranu se může stát, že se rodina právě v době, kdy se bude jednat o prodloužení smlouvy dostane nárazově do finanční tísně (ztráta zaměstnání, rozvod, nemoc) a pronajímatel jí smlouvu dále neprodlouží. A to může být podle některých expertů kontraproduktivní.

Pronájem si totiž ne každý pořizuje jako krátkodobé řešení. Je stále více lidí, kteří v pronájmu vidí určité výhody oproti vlastnickému bydlení. A pokud si pronajmou nový byt, musí provést často změny, které nechtějí provádět každý druhý rok (trvalý pobyt, změna škol pro děti atd.).

Finanční poradce firmy OK Klient a předseda zájmové skupiny SIG Peníze v Mense ČR Vladimír Kutálek, který má s pronajímáním bytů osobní zkušenosti, se pro Měšec.cz vyjádřil pro zachování stávajícího stavu. Podle jeho praxe nájemci naopak vítají možnost flexibility nájemního bydlení a pouze menšině jde o dlouhodobý pronájem.

Převažuje skupina lidí, kteří si pronajímají byty v místech, kde získali nové zaměstnání, nebo jde o dočasné bydlení a nehodlají se na daném místě natrvalo usadit. Další výraznou skupinou, které vyhovují krátkodobé nájemní smlouvy, jsou studenti, kteří na každý rok shánějí spolubydlící a nechtějí se sami uvazovat na celou délku studia i kvůli tomu, že ne každý spoléhá, že studia dokončí nebo sežene spolubydlící a sám by nájem neutáhl.

Také pro pronajímatele je smlouva na dobu určitou, většinou na rok, méně riziková, protože podle zákona neexistuje možnost výpovědi ze strany pronajímatele bez udání důvodu. A i když důvody jsou, podle Kutálka jsou často nepublikovatelné, nebo dokonce zakázané či spojené s dlouhým dokazováním.

Zákon o podpoře v bydlení se nesoustředí pouze na řetězení nájemních smluv, ale je mnohem širší a určitě v něm lze nalézt mnoho pozitiv, která posunou realitní trh o další kroky kupředu. Je však třeba, aby vláda a ministerstva reflektovali názory odborné veřejnosti a našli pro každý z bodů potřebnou shodu, a to nejlepší řešení.