Bydlení v nájemním bytě – jiná pravidla pro partnery, jiná pro manžele

Právní úprava bydlení manželů se od bydlení partnerů v mnohém liší. Manželé požívají větší právní ochrany, čímž mají v otázkách bydlení větší jistotu než partneři. Partneři by tak měli při pronájmu nemovitosti věnovat pozornost právnímu uspořádání vztahů tak, aby předešli nepříjemným situacím vyplývajícím z možného nerovnoprávného postavení jednoho z nich.

Na co je tedy dobré dát si pozor?

Manželé

Základní právní úprava bydlení je obsažena v občanském zákoníku. Ten stanovuje, že manželé mají společné nájemní právo. Pokud měl jeden z manželů pronajatý byt či jinou nemovitost k bydlení již před uzavřením manželství, vzniká následně okamžikem sňatku společné nájemní právo.

Dojde-li k uzavření nájemní smlouvy za trvání manželství, vzniká společné nájemní právo účinností smlouvy, a to i v případě, že by předmětnou smlouvu podepisoval pouze jeden z manželů. Ani jeden z manželů nesmí bez písemného souhlasu druhého manžela nájem ukončit, nebo jej omezit.

V případě smrti jednoho z manželů, kteří měli společné nájemní právo, je situace jednoduchá – nájemcem zůstane pozůstalý manžel. Podle ustanovení o nájmu bytu přejde nájem na pozůstalého manžela v případě, že byl členem domácnosti zemřelého manžela ke dni jeho smrti a nemá vlastní byt.

Takový nájem pak skončí nejpozději uplynutím dvou let, samozřejmě nedohodne-li se pronajímatel s pozůstalým manželem jinak. Mohou se smluvně dohodnout na ukončení nájmu dříve, nebo mohou nájemní smlouvu libovolně prodloužit.

Dojde-li k zániku manželství rozvodem a manželé měli k nemovitosti společné nájemní právo, měli by se manželé dohodnout, kdo bude v bytě nadále bydlet. Pokud se nedohodnou, zruší soud jednomu z manželů nájemní právo a případně zároveň rozhodne o způsobu náhrady za ztrátu práva.

Při rozhodování soud přihlíží především k tomu, kterému z rozvedených manželů byla svěřena péče o nezletilé dítě a ke stanovisku pronajímatele. Manžel, který má nemovitost opustit, má právo tam bydlet, dokud mu druhý manžel nezajistí náhradní bydlení, ledaže mu náhrada nebyla přiznána.

V tomto případě má právo v nemovitosti bydlet nejdéle jeden rok.

Pokud však měl nájemní právo pouze jeden z manželů a manželé se po rozvodu nedohodnou o dalším bydlení druhého manžela, může oprávněný nájemce žádat rozhodnutí soudu o povinnosti druhého manžela se vystěhovat.

Tento může však navrhnout v některých případech, zejména pokud pečuje o nezletilé dítě, aby soud vzhledem k poměrům založil jeho právo odpovídající věcnému břemeni bydlení, a to na omezenou dobu a za obvyklé nájemné.

Partneři

Pokud je nájemcem nemovitosti jeden z partnerů, nezakládá společné bydlení partnerů žádná práva v případě rozchodu či úmrtí nájemce. Při rozchodu se dokonce může nájemce domáhat vyklizení partnera soudní cestou. V případě úmrtí jednoho z partnerů nemá druhý automaticky zákonný nárok na přechod nájmu. K přechodu nájmu bude proto třeba dohodnout se s pronajímatelem a uzavřít novou nájemní smlouvu.

Chtějí-li partneři dosáhnout rovnoprávného postavení v pronájmu nemovitosti, měli by nájemní smlouvu uzavřít s pronajímatelem oba. To lze i v případě, že jeden z partnerů měl nemovitost pronajatou již před trváním partnerství. Po přistěhování partnera může s pronajímatelem dohodnout, že ten tzv. přistoupí k již uzavřené smlouvě. Tím bude na stejné úrovni se svým partnerem.

Bydlení manželů vychází vždy z ochrany rodinné domácnosti. Dalším ochranným prvkem je pak právo bydlení manžela. U partnerů žádné ochranné prvky nejsou. Proto je třeba zajistit si právní jistotu smluvní úpravou mezi partnery.