Aukce nebo dražba nemovitosti. V čem je rozdíl?

Význam obou slov je na jednu stranu podobný - jde o prodej nejvyšší nabídce. Ale nemusí tomu tak být vždy. Jaké jsou tedy zásadní rozdíly mezi aukcí a dražbou nemovitosti a jakých chyb se při tomto způsobu nákupu vyvarovat?

V reálném významu se tyto pojmy liší jinými pravidly průběhu celého procesu i zákony, které musí respektovat.

Dražba má zákonem daná pravidla?

Pokud mluvíme o dražbě, může jít o dražbu dobrovolnou nebo nedobrovolnou. Dobrovolná dražba znamená, že ji do dražby nabídne sám vlastník s cílem získat co nejvyšší možnou cenu za nemovitost, a případně tak uhradit své závazky. Nedobrovolná dražba se většinou koná, pokud majetek vlastníka spadne do exekuce.

Pravidla dražby upravuje zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Dražbu lze provést pouze na základě písemné smlouvy o provedení dražby, kterou uzavře navrhovatel s dražebníkem; to neplatí, jde-li o majetek státu. Všechny ohlášené dražby musí být zveřejněny na webu www.centralniadresa.cz, což je informační portál o dražbách provozovaný Českou poštou.

Současně mohou jednotliví dražebníci dražby zveřejňovat na svých webových stránkách. K tomu, aby podnikající subjekt mohl provádět dražby podle zákona o veřejných dražbách, je zapotřebí získání koncesované živnosti.

Dražitel musí složit předem určenou finanční jistotu, která nesmí překročit 30 % tzv. nejnižšího podání neboli vyvolávací ceny. Neúspěšným účastníkům je po skončení dražby celá částka vrácena zpět. Dražitel nemusí dražit sám, může dražbou pověřit jinou osobu, které vystaví plnou moc.

O nemovitost se licituje až do doby, kdy už nikdo nenabídne vyšší částku. Licitátor musí dle zákona o dražbách třikrát vyzvat účastníky k příhozu a ten, kdo podal nejvyšší příhoz, jej musí potvrdit. Příklepem se pak dražba uzavře a nemovitost získá nejvyšší nabídka.

Vydražitel, tedy ten, kdo nemovitost získal, se stává majitelem v okamžiku úderu kladívka. Nicméně skutečným vlastníkem nemovitosti se stane až uhrazením ceny dosažené v dražbě. Lhůta pro její úhradu je poměrně krátká a závisí na výši finální částky a na druhu dražby. V případě nedobrovolné dražby je kratší než u té dobrovolné.

Vydražená nemovitost je předána novému majiteli po uhrazení celé částky v nejbližší možné době. Dražbou dochází ke smazání téměř všech zátěží z listu vlastnictví na katastrálním úřadě. Pokud je to jinak a některé břemeno nezaniká (např. břemeno užívání), je tato informace uvedena již v dražební vyhlášce.

Nespornou výhodou je pro kupující konečná cena, za kterou lze nemovitost v dražbě pořídit. Většinou je to výrazně méně, než je možné koupit nemovitost na realitním trhu. Přitom je dražba vlastně jedním z nejtransparentnějších způsobů prodeje.

Účastník má úplný přehled o nabídkách ostatních účastníků. Cena je stanovena objektivně zájmem kupujících, takže je málo zpochybnitelná. Současně zájemce o dražbu v předstihu získá zevrubné informace o nemovitosti. V dražební vyhlášce je nemovitost popsána velmi podrobně včetně znaleckého odhadu ceny nemovitosti. Velkou výhodou je nesporně rychlost celé transakce.

Aukce je dobrovolná a nesvázaná speciálním zákonem

Aukce je zcela dobrovolnou záležitostí a majitel nemovitosti si ji můžete zvolit jako alternativní způsob prodeje. Dražit v aukci se mohou nejen byty, domy a pozemky, ale také spoluvlastnické podíly, domy s věcným břemenem dožití a podobnými závazky.

Pro aukci totiž, na rozdíl od dražby, neplatí žádný speciální zákon, proto jsou její pravidla volnější a řídí se občanským zákoníkem.

Například dnes běžná internetová aukce nemovitosti není řízena jako dražba, i když její průběh je podobný. Nekončí však příklepem, ale "jen" přijetím nejvyšší nabídky. Podmínky aukce mohou také stanovit, že výběr vítěze se nebude řídit pouze nejvyšší nabídkou, ale také dalšími nabídnutými podmínkami. Vlastník má také možnost odmítnout výsledek aukce a nepřevést nemovitost na vítěze, ani na jiného účastníka aukce. Cenou mu budou pouze náklady spojené s aukcí.

Aukce se od dražby liší také způsobem nabytí nemovitosti. K převodu vlastnictví v katastru dojde na základě podepsané kupní smlouvy, nikoli hned po skončení aukce, jako je tomu u dražby.

Není tedy v podstatě důležité, zda se prodej konkrétní nemovitosti nazve aukcí nebo dražbou. Podstatné je stanovení jasných podmínek a pravidel, za nichž se bude konat. Z toho zájemce pozná, zda se jedná o dražbu podle zákona o veřejných dražbách, kde jsou podmínky jasně stanoveny, nebo o internetovou aukci podle občanského zákoníku, která může mít případ od případu podmínky odlišné.