Rychlejšímu využití brownfieldů brání především náročná administrativa

Podle agentury Czechinvest, která spravuje databázi brownfieldů, přibylo za rok 2023 dalších osm set areálů. Aktuální počet tak čítá 4 458 opuštěných míst rozesetých po celé České republice. Dobrou zprávou je, že se v minulém roce začalo jednat o budoucnosti 84 z nich. To je však stále velmi málo.Účastníci letošní konference, v Pardubicích, představitelé samospráv, státní správy, investoři, architekti a mnozí další aktivní účastníci procesu transformace brownfieldů v ČR prezentovali a diskutovali v průběhu celého dne různé přístupy a překážky, které brání rozvoji brownfieldů.

Podle analýzy Deloitte se 90 procent brownfieldů nachází v regionech s velmi nízkou atraktivitou. Největší počet brownfieldů byl v roce 2023 evidován v Moravskoslezském kraji (683 lokalit) a poté v Ústeckém kraji (504 lokalit), dále v Libereckém a Jihomoravském. 

Z pohledu předchozího využití brownfieldů jsou v České republice nejvíce zastoupeny brownfieldy průmyslové a zemědělské. Obě tyto kategorie zabírají shodně asi 28 % z celkového počtu evidovaných lokalit. Téměř 20 % pak připadá na někdejší objekty občanské vybavenosti, jako jsou kulturní domy, knihovny či objekty služeb.

Stát od roku 2015 investoval do obnovy brownfieldových lokalit více než 11 miliard korun prostřednictvím různých dotačních titulů. Další miliardy korun byly investovány soukromým sektorem. Vynaložené prostředky jsou důkazem toho, že stát i privátní investoři mají na rozvoji brownfieldů enormní zájem, ovšem zároveň jejich investorům stát klade do cesty nemalé překážky.

Například Peter Bednár z Jakub Cigler Architekti k tomu ve sborníku z konference uvádí: „Brownfieldy v sobě spojují očekávání, že jejich regenerace může být nekonfliktní, zajímavá a levná. Bohužel z toho neplatí ani jedno. Dekontaminace jsou tak nákladné, že i nejdražší pozemky v centrech měst se neobejdou bez veřejného financování a komplexita záměru posune stavbu klidně o dekády. Jen projednávání k zastavění kolejiště na pražském Smíchově, prázdné díry uprostřed města mezi dvěma stanicemi metra, trvalo dlouhých sedmnáct let… Ani realita českých územních plánů a stavebních norem snům nepřeje. Změna využití staré továrny na byty nejde, protože i byty pro mladé umělce v nezvyklé budově vyžadují stejný počet povinného parkování jako běžná novostavba. Norma je typicky neslučitelná s dispozicí budov, památkovou ochranou a finanční návratností. A i pokud dojde k příznivé změně územního plánu, pro mnoho historických budov znamená aplikace koeficientů pro zeleň a parkování odsouzení k zániku…“

A protože cena za pozemek na zelené louce je vždy nižší než v brownfieldu, bylo by nutné, aby byl tento rozpor ošetřen územními plány. Dnešní zastavování přírodní krajiny by mělo být znevýhodněno a velké náklady na vyčištění a přestavbu brownfieldu by měly být odměněny vysokými, nebo neomezenými koeficienty pro jejich využití.

Podle účastníků konference existuje několik klíčových bodů k tomu, aby se brownfieldy mohly rychleji transformovat do užitečných lokalit s novými funkcemi, ať již to bude bydlení, provoz, rekreace, obchod či jiné.

První podmínkou je zjednodušení legislativy, resp. povolovacích procesů. Tento krok by vedl k rychlejší realizaci revitalizačních projektů, zvýšení atraktivity brownfieldů pro investory z ČR i zahraničí a snížení administrativní zátěže. Mezi to patří i nalezení kompromisu mezi památkovou ochranou a moderním využitím brownfieldů. Druhým klíčovým opatřením je poskytnutí finanční podpory a pobídek, což lze řešit například zavedením dotací na průzkumnou fázi území, hledání náplně projektů a projektovou přípravu, zavedením daňových úlev a další finanční podporou.

Příkladem, jak lze zasáhnout do osudu stavby určené prakticky k zániku, je realitní makléřka Linda Bittová. Její setkání s výtvarníkem Kurtem Gebauerem nastartovalo záchranu obchodního domu Breda v Opavě. Nejprve spolu s dalšími založili iniciativu Rozsviťme obchodní dům Breda v Opavě, která na crowdfundingové platformě Hithit vybrala přes 528 tisíc korun. Lidé se tehdy složili na nejnutnější opravy zchátralé stavby a odměnou jim za to bylo rozsvícení 1 450 žárovek na fasádě Bredy, jež symbolicky připomněly její zašlou slávu. Z iniciativy se posléze zrodil Spolek na záchranu obchodního domu Breda a do rozhodování o budoucnosti Bredy se začala zapojovat i široká veřejnost. Opavští zastupitelé, povzbuzeni velkým zájmem veřejnosti, si po dlouhé debatě odhlasovali odkoupení obchodního domu Breda, což se stalo v roce 2021. A 14. června 2024 byly vyhlášeny výsledky soutěže na přestavbu budovy. Po rekonstrukci má Breda nabídnout mix veřejného a komerčního využití, včetně prostorů pro vzdělávání.