Při koupi pozemku nezapomeňte zkontrolovat existenci přístupové cesty

Každý pozemek, který budete kupovat, potřebuje přístupovou cestu. Není důležité, zda jde o pozemek pro stavbu rodinného domu, pro rekreaci, či jde o zahradu, pole nebo pozemek pro skladování. Jak není k pozemku cesta, ať je jejím vlastníkem kdokoli, znamená to značné komplikace při jeho používání. Nenechte se proto unést sliby vlastníka nebo makléře, který ho zastupuje a vše si řádně prověřte.

Na pozemky mohou vést dva druhy cest, jednak je to přímo veřejná komunikace, která navazuje na pozemek, anebo to může být soukromá cesta, kterou vlastní někdo z vlastníků okolních pozemků. I když podle vyhlášky č. 501/2006 Sb., je stanoveno, že každá nemovitost musí být přístupná, neznamená to, že tomu tak je.

Přitom se ale můžete setkat s prodejem pozemku, který vznikl rozdělením, nebo jde o zemědělskou půdu, která se může nacházet mezi dalšími poli, ale má odlišného vlastníka. To je třeba zjistit a nejideálnějším je určitě katastr nemovitostí. Tam se ukážou nejen hranice pozemku, ale i jeho napojení na veřejnou komunikaci. Přístupnost totiž neznamená cestičku po mezi dvěma poli, ale opravdovou cestu, která vám umožní dovézt cokoli na pozemek či z něj cokoli odvézt, prostě řádně ho užívat.

Právo cesty na pozemek má oporu v zákonech a vyhláškách a jsou také stanoveny její parametry. Minimální šířka cesty musí být 2,5 metru. Pokud se na pozemku plánuje stavět rodinný dům či chata, stavební úřad stavbu bez příjezdové cesty nepovolí.

Pokud v katastru nemovitostí zjistíte, že cesta, která vede k danému pozemku, nepatří stejnému majiteli, je nutné zjistit, zda je u této cesty zapsána tzv. služebnost neboli věcné břemeno, které zajišťuje právo cesty na pozemek. Pokud služebnost není zapsána v katastru nemovitostí, je nejprve třeba ji vyjednat s majitelem cesty. Ovšem spoléhat se na to, že se vše projedná až po koupi daného pozemku, se nevyplácí. Služebnost cesty byste měli požadovat po prodávajícím, jinak raději z obchodu ustoupit a najít si vhodnější pozemek.

I když se vlastník změní, služebnost zůstává

Podle občanského zákoníku lze zřídit služebnost stezky, průhonu a cesty. Služebnost stezky zakládá právo chodit po ní nebo se po ní dopravovat lidskou silou, a právo, aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní nebo se lidskou silou dopravovali.

Neumožňuje ale vjezd na zvířatech ani jakoukoli dopravu břemen. Služebnost cesty zakládá právo jezdit po cestě neboli přes služebný pozemek, jakýmikoli vozidly. Služebnost průhonu pak znamená právo hnát zvířata přes služebný pozemek a jezdit tudy jinými než motorovými vozidly.

Služebnost stezky a cesty předpokládá uzavření písemné smlouvy. Jedná se o věcné právo, které se zapisuje do katastru nemovitostí a nemusí být bezúplatné – to záleží čistě na vlastníkovi dané cesty, resp. vzájemné dohodě. Ten, který cestu využívá, je také povinen přispívat na její údržbu. Velkou výhodou je právě zápis v katastru nemovitostí. Služebnost cesty tak není vázána na vlastníka pozemku, ale prostě patří k pozemku jako takovému. Koupí-li cestu jiný vlastník, služebnost nezaniká.

Další možností je odkoupit od souseda část pozemku, který navazuje na veřejnou komunikaci, a bude možné na něm přístupovou cestu zřídit. Koupě je velmi vhodným řešením, protože tím se v podstatě eliminují možné sousedské problémy a vztahy.

O právu zřízení nezbytné cesty prostřednictvím soudu jsme již před časem psali. Soud mj. zkoumá, zda vlastník věděl o neexistenci přístupové cesty při koupi nemovitosti. Včasná dohoda o služebnosti, případně odkoupení pozemku pro zřízení cesty, je tedy určitě spolehlivějším řešením než složité soudní vymáhání.