Jak postupovat, když jsou hranice pozemku špatně vyměřeny

Hranice všech pozemků jsou zachyceny v katastru nemovitostí. Ovšem v rámci postupné digitalizace se stává, že původní hranice byly zakresleny nepřesně a najednou leží kus pozemku podle aktuální mapy za sousedovým plotem. Co s tím?

Často po novém zaměření došlo pouze k nepatrnému posunu v řádu několika centimetrů, což nemá reálný dopad na vlastnické právo. Stává se však, že v některých případech se po novém zaměření zjistí, že hranice pozemku se posunula i o několik desítek centimetrů. Pak je namístě se sousedy vyřešit tento stav, aby vlastníci měli v péči vyměřený pozemek tak, jak je uvedený v katastrální mapě.

Jaký je rozdíl mezi stavebním pozemkem a parcelou?
Pozemkem je podle katastrálního zákona část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, případně rozhraním způsobu využití pozemků.

Parcelou je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Správně by se tedy mělo hovořit o výměře parcely, nikoliv o výměře pozemku, protože pozemky se v katastru nemovitostí evidují právě a jen v podobě parcel.

Výměra parcely může být měněna. Mimo jiné k tomu dochází při opravě chyby zobrazení hranice parcely v katastrální mapě a při opravě chyby výpočtu výměry parcely. Často přitom zůstává pozemek ve stejných hranicích a nemění se ani jeho polohové určení. Jen vzhledem k technickému vývoji byla výměra provedena s daleko větší přesností, než bylo možné před desítkami, či dokonce stovkami let.

Může se také stát, že chybné zobrazení hranice parcely v katastrální mapě způsobilo v minulosti lidské pochybení a došlo k nesprávnému výpočtu výměry parcely. V tom případě je třeba chybu odstranit, aby byla skutečná výměra v souladu se stavem v katastru nemovitostí.

Jak postupovat, když část vašeho pozemku užívá soused
Nejlepší možností je se sousedem uzavřít dohodu. Mohlo dojít k neúmyslnému posunutí hranice. Například když soused koupil pozemek, který byl od sousedního oddělen například hospodářským stavením, kolnami nebo širokou zdí. Postavit plot v takovém místě bez zaměření geodetem mohlo způsobit posunutí hranice pozemku třeba i o půl metru. V tom případě je nejsnazší dohodnout nové oplocení a způsob, jak bude náprava provedena. Další možností je odkoupení části pozemku sousedem – to však znamená nové vyměření a nový zápis do katastru o oddělení části pozemku jednomu vlastníkovi a přidružení této části k pozemku druhého vlastníka.

Posunutí hranice pozemku může být i úmyslné, zvláště v případech polností. Pak se ale jedná o neoprávněné užívání cizí věci a pokud nebude soused ochoten se dohodnout, bude třeba vše řešit soudní cestou. V žalobě pak je možné požadovat nejen aby soused přestal užívat vaši část pozemku, ale také můžete požadovat náhradu za bezdůvodné obohacení za to, že užíval část vašeho pozemku a měl z toho prospěch.

Jak řešit, když jste koupili pozemek, který má ve skutečnosti menší výměru
Pokud jste koupili pozemek a posléze zjistili, že má jinou výměru, můžete se dohodnout s prodávajícím na slevě. Záleží však na tom, co je uvedeno v kupní smlouvě. Tam totiž buď může být uvedena celková cena za pozemek nebo cena za metr čtvereční a uvedena zároveň celková výměra parcely.

Pokud byla v kupní smlouvě stanovena celková cena za pozemek, zřejmě by kupující, který zaplatil dohodnutou cenu, neuspěl s žádostí o slevu kvůli nově zjištěné výměře. Ovšem pokud by bylo v kupní smlouvě výslovně uvedeno, že cena byla určena početním postupem, resp. součinem metrů čtverečních a jednotkové ceny, mohl by se nový vlastník domáhat na prodávajícím snížení ceny a pravděpodobně by uspěl. Opačný případ by nastal, kdyby byla následně výměra parcely zvýšena.

Právě proto, aby se předešlo případným sporům, doporučují realitní odborníci, aby v případě koupě běžného pozemku s nemovitostí byla v kupní smlouvě uvedena finální částka, a ne cena za metr čtvereční.

Jiná situace je, když kupujete pozemky, jejichž hranice nejsou jasně viditelné (např. louky, pole, lesní pozemky). Zde je ideální nechat pozemek nově zaměřit geodetem. Ten po zaměření vypracuje geometrický plán, který případné chyby a nepřesnosti odstraní.