Jak udělat z chaty rodinný dům

20.1.2020 - Rozhodli jste se odstěhovat na chatu a hodláte tam trvale bydlet? Nebo jste si vyhlédli chatu, kde by se vaší rodině líbilo? Bydlet lze kdekoli. Avšak už jen daň z nemovitosti je u rekreačních objektů více než třikrát vyšší než u rodinných domů. Natož kdybyste se rozhodli rozšířit obytnou plochu. V tom případě bude třeba uvažovat o rekolaudaci rekreačního objektu na objekt určený k trvalému bydlení. Jak na to?

Definice pojmů
Rodinný dům je stavba, která svým stavebně-technickým uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení. K bydlení musí být vyčleněna více než polovina podlahové plochy místností (a ve stavebním zákoně je definována také jejich minimální velikost, stejně jako výška stropů atd.). Rodinný dům pak může mít maximálně tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Rekreační chata je stavba určená k individuální rekreaci. Má omezený obestavěný prostor – pouze do 360 m3 na zastavěné ploše do 80 m2. Může být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví.

Existuje ještě pojem zahrádkářská chata. Ta může mít obestavěný prostor maximálně 110 m3 a zastavěnou plochu maximálně 25 m2. Může být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví. Zahrádkářská chata ale není určena k přebývání, ale pouze pro krátkodobou rekreaci a skladování zahrádkářských potřeb.

Dalším rozdílem je, že rodinný dům má číslo popisné i orientační, kdežto rekreační chata mívá pouze číslo evidenční.

Rekolaudace a její podmínky
Na chatě můžete bydlet i bez dalších úředních povolení. Dokonce je možné zřídit si tam trvalé bydliště. Ovšem pokud byste chtěli chatu například zvětšit nad zákonem stanovenou velikost, bude vás rekolaudace zcela jistě čekat. A mimo jiné, pokud je to možné, proč platit daň z nemovitosti třikrát větší, než soused?

Jestliže nechcete na chatě nic měnit, rekonstruovat, přestavovat, bude rekolaudace poměrně jednoduchá. Nicméně nejprve musíte zajít na příslušný stavební odbor místního úřadu, kde zjistíte, zda je rekolaudace v souladu s územním plánem.

Pokud tomu tak je, podáte na stavební úřad jako vlastník oznámení o změně v užívání stavby dle § 127 stavebního zákona. Oznámení musí obsahovat popis a odůvodnění zamýšlené změny, její rozsah a důsledky. Přiložit je třeba doklad o vlastnickém právu ke stavbě, případně dokumentaci s vyznačením stávajícího a nového způsobu užívání jednotlivých místností a prostorů, pokud k takovým změnám dochází. Stavební úřad si může vyžádat i další případné doklady. Pokud je oznámení úplné, rozhodnutí se změnou v užívání nemovitosti by mělo být zasláno do 30 dnů. Pokud se do té doby stavební úřad nevyjádří, tzn. nezašle souhlas, ale ani připomínky či nesouhlas, znamená to, že se změnou souhlasí.

Jestliže chcete zároveň přestavovat
Pak se na vás vztahuje § 126 stavebního zákona. Již při žádosti o územně plánovací informaci byste měli předložit podklady, na nichž bude znázorněné, jak chcete stavbu upravit. A zde by mohlo být úskalí. Pokud se váš záměr rozchází s územním plánem obce, bude třeba nejprve požádat o možnost změny územního plánu, což musí (ale také nemusí) schválit zastupitelstvo. Změna územního plánu je běh na dlouhou trať, počítejte, že může trvat i déle než jeden rok. Protože i když zastupitelstvo změnu schválí, musí se změna zapracovat autorizovaným architektem a následují další úřední akty.

Nicméně pokud je vaše plánovaná změna v užívání nemovitosti v souladu s územním plánem obce, máte cestu volnou. V ohlášení nebo v žádosti o stavební povolení se zároveň uvede navrhovaná změna v užívání. A poté, co bude přestavba dokončena, uvede se nový účel užívání v žádosti o kolaudační souhlas.

V Česku máme ještě jeden druh nemovitosti – rekreační chalupy. Na venkově zůstávaly především v 60.–80. letech min. st. prázdné domy po zemřelých či vystěhovaných občanech, často ve vlastnictví obce. Pokud neměl nikdo zájem bydlet v nich natrvalo, obec provedla rekolaudaci na rekreační objekt a prodala jej. V těchto případech chalupa sice může mít větší zastavěnou plochu, než je definována zákonem pro rekreační chatu, nicméně pro účely bydlení je to stále rekreační objekt a pro případnou rekolaudaci tak na něj bude pohlíženo.