Jak provést základní kontrolu existence právních vad nemovitosti?

4.3.2019 - Je již standardem, a to ať již uvažujete o koupi rodinného domu, bytu, či rekreační stavby, že si pozvete před samotnou realizací obchodu někoho, kdo zhodnotí faktický stav budovy (zda nemovitosti netrpí skrytými vadami). Málokdo ovšem věnuje stejnou pozornost vadám právním, které mohou ohrozit Vaši spokojenost s koupí úplně stejným způsobem, jako právě vady faktické.

V dnešním článku si stručně představíme, jak provést základní kontrolu právních vad pomocí náhledu do katastru nemovitostí. "Základní seznámení s právním stavem nemovitosti doporučujeme provést již před první prohlídkou nemovitosti. Na této prohlídce se pak makléře/vlastníka již můžou zájemci ptát na konkrétní problémy při kontrole zjištěné," uvádí Mgr. Lucie Černotová z advokátní kanceláře SEDLAKOVA LEGAL.

Zatížení nemovitosti
Nejprve je nutné vyhledat na webové stránce nahlizenidokn.cuzk.cz danou nemovitost, kterou lze jednoduše dohledat ať už přes číslo parcely, jednotky, stavby, či listu vlastnictví na kterém je nemovitost zapsána.

Z tohoto neplaceného výpisu si nejen potvrdíte, že ten, s kým jednáte je skutečně vlastníkem nemovitosti, ale i případné právní zatížení nemovitosti, a to pod částí označenou omezení vlastnického práva. Tímto postupem zjistíte ovšem pouze to, zda nějaké omezení na dané nemovitosti existuje. Pro detailní informace o rozsahu tohoto omezení, je nutné pořídit placený výpis z katastru nemovitostí, o který lze požádat na katastrálním úřadu či poště.

I v případě, že v této části nějaké omezení přeci jen objevíte, nejedená se automaticky o důvod pro upuštění od obchodu, typicky se jedná o zástavní právo banky, kterou kdysi sám prodávající financoval koupi nemovitosti, či obdobná standardní omezení. Je vhodné však o nich vědět a být v průběhu obchodu připraven na jejich vypořádání.

Můžete ovšem objevit zatížení nemovitostí i jiného charakteru, a to například právo souseda přecházet přes nemovitost, právo vést na pozemku potrubí (které může značně omezit možnosti další výstavby atd). "Bohužel se často setkáváme i s případem, kdy kupující se o těchto právních vadách dozvídají až po realizaci obchodu, ale protože je přístup do katastru nemovitostí veřejně dostupný a kupní smlouvy často neurčitě napsané, není argument kupujících, že nebyli výslovně na právní vady upozorněni, mnohdy relevantní," upozorňuje Mgr. Lucie Černotová.

Správně zakreslená nemovitost
Při vyhledání nemovitosti dle výše popsaného postupu, můžete také využít služeb katastrální mapy, která veřejností bývá často opomíjena. Postačuje kliknout na zobrazení mapy po pravé straně od základních informací o nemovitosti. Ideálním je zobrazení mapy v režimu katastrální mapy + ortofoto, kdy tímto způsobem je možné jednoduše zkontrolovat, zda zakreslení nemovitosti odpovídá skutečnosti (tedy zjednodušeně řečeno zjistíte, zda nemovitost byla postavena v souladu s vydanými stavebními povoleními). Vyznačení stavby je tvořeno uzavřenými liniemi s tečkou uprostřed. Je vhodné se zaměřit na to, zda tvar budovy i velikost odpovídá reálnému stavu. Problémem jsou často dodělané přístřešky, terasy, či hospodářské stavby, které vidíte na mapě, ale které nejsou označeny jako stavby (linie s tečkou uprostřed), v takovém případě je na místě zjišťovat, zda nedošlo k pochybení ze strany vlastníků.

"Je nutné si uvědomit, že údaje v katastrální mapě jsou digitalizovány postupně a může docházet k drobným odchylkám, kdy linie stavby dle katastrální mapy (linie s tečkou uprostřed) zcela nekoresponduje s reálným stavem. Tato skutečnost ovšem neindikuje pochybení ze strany vlastníků, či úřadu, a proto doporučuji se zaměřit spíše na velikost a tvar budovy při posuzování správného zakreslení," doporučuje Mgr. Lucie Černotová.

Zajištění přístupu k nemovitosti
Při kontrole nemovitosti se často také opomíjí zajištění právního přístupu/cesty k nemovitosti. To, že fakticky k nemovitosti vede cesta (není uzavřena např závorou), nemusí zajistit tuto skutečnost i do budoucna. Je tedy vhodné zkontrolovat, zda pozemek dosahuje až k místní komunikaci. V případě, že tomu tak není a k nemovitosti je umožněn přístup například pouze přes pozemek souseda, je vhodné tento přístup zajistit trvale, a to například zřízením věcného břemene.

Jelikož zřízení věcného břemene vyžaduje souhlas souseda, smluvní dokumentaci, případně i finanční vypořádání se sousedem, je vhodné trvat na jeho zřízení ještě před realizací obchodu.

Všechny výše popsané způsoby kontroly nemovitosti jsou rychlým způsobem zjištění informací, které Vám mohou při výběru nemovitosti ulehčit mnohé. V případě, že se však již rozhodnete pro konkrétní nemovitost, doporučujeme provést kontrolu hlubší (kontrola kompletního listu vlastnictví atd), a to ideálně za pomoci odborníka, který Vám pomůže bezpečně projít celým procesem koupě nemovitosti.