Proč se 100% hypotéky nelíbí ČNB?

29.6.2015 - Česká národní banka doporučuje bankám omezit poskytování tzv. 100 % hypoték. Co se centrální bance na "stovkách" nelíbí a proč chce jejich poskytování omezit? Na koho se nové opatření bude vztahovat a jak se k novým mantinelům staví banky?

ČNB minulý týden vydala sadu doporučení ohledně poskytování hypotečních úvěrů. Jeden z bodů se týká omezení poskytování hypoték na plnou hodnotu zastavované nemovitosti. ČNB doporučuje, aby podíl nově poskytnutých retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí s ukazatelem LTV nad 90 % nečinil více než 10 % objemu těchto úvěrů poskytnutých v daném čtvrtletí.

Hypotéku do 100% lze získat od 2,14 % p. a.
Úrokové sazby hypoték klesaly 18 měsíců v řadě. Ukazatel průměrné nabídkové sazby hypoték do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti klesl z 4,49 % až na 3,34 %. Měsíční splátka 2 milionové hypotéky s 25letou splatností nyní vychází na necelých 10 000 Kč. Ovšem pozor, jedná se o průměr za celý trh, ve skutečnosti je teoreticky možné získat financování již se sazbou od 2,14 %.

Nízké úrokové sazby zvyšují popularitu hypoték a levné hypotéky s vysokým LTV lákají klienty, kteří by dříve na hypotéku nedosáhli. Rostoucí zájem o hypotéky s vyšším LTV dokládají například data ČNB, podle kterých hypotéky s LTV nad 70 procent loni tvořily přes 50 % všech sjednaných úvěrů. Ještě větší dynamiku pozorujeme v letošním roce. Průměrná výše sjednané hypotéky měsíc co měsíc roste o desítky tisíc korun a tempem růstu vysoce převyšuje nárůst cen nemovitostí.

Jaká jsou rizika 100% hypoték?
Rostoucí podíl klientů poptávajících 100% financování potvrzují také hypoteční makléři společnosti Golem Finance, přičemž cena je pouze jedním z faktorů, který se účastní na zvýšené poptávce. Další příčinou je paradoxně i skutečnost, že se v posledních měsících o konci 100% hypoték hodně mluvilo a klienti chtěli na poslední chvíli využít příležitosti pořízení bydlení s minimálním zapojením vlastních zdrojů.

Největší skupinu zájemců o 100% financování tvoří klienti, zpravidla mladí jednotlivci nebo páry, kteří nemají žádné vlastní zdroje ani nemovitost pro případné dozajištění a chtějí si pořídit vlastní bydlení. Druhou skupinou jsou klienti, kteří mají vyřešené vlastní bydlení, zpravidla mají i nějaké rezervní prostředky a chtějí stávající situace levných hypoték a příznivých cen bytů využít k investici do nemovitosti a jejímu dalšímu pronájmu, přičemž počítají, že z výnosu z pronájmu budou splácet hypoteční úvěr. 

V obou případech je poskytnutí 100% hypotéky z několika důvodů rizikové. Tím hlavním důvodem je nevyhnutelný nárůst úrokových sazeb v budoucnu, který s sebou přinese nárůst měsíční splátky hypotéky. Pro některé domácnosti může tento nárůst v kombinaci s dalšími neočekávanými událostmi dovést do stavu, kdy bude nutné nemovitost prodat. A pak nastává problém. Klient musí uhradit daň z převodu nemovitosti, provizi realitní kanceláři a zjistí, že prodejní cena nebude na umoření zbývajícího dluhu stačit. Nemluvě o situaci, kdyby v mezidobí došlo k poklesu tržní ceny nemovitosti.

Hypoteční makléři musejí nadšení klientů krotit    
Zkušený hypoteční makléř proto vždy při jednání s klienty upřednostňuje zapojení vlastních zdrojů nebo přehodnocení záměru a redukci LTV alespoň na úroveň 90 %. Banky jsou při posuzování klientů relativně přísné a u žadatelů mladších 30 let je tento faktor ještě výraznější. Obezřetnost je jedním z důvodů a druhým je také cena. mBank sice nabízí 100 % za sazby srovnatelné s běžnými úvěry, ale skoringovým sítem neprojde každý a ne vždy musejí parametry hypotéky odpovídat situaci klienta.

Pokud je klient prokazatelně bonitní, ale chybí mu vlastní zdroje, bývá v drtivé většině případů výhodnější nakombinovat hypotéku s úvěrem ze stavebního spoření s cílem dosažení nižší úrovně LTV u hypotéky. Výhodou je kromě celkově nižší nákladovosti především širší výběr financujících bank a mnohem větší variabilita hypotečních produktů potenciálně využitelných pro naplnění záměru žadatele. Cena je zde důležitým parametrem, ale hlavní je vždy dlouhodobá udržitelnost navrženého řešení.

Kromě výše uvedených dvou skupin však existuje třetí kategorie klientů s dostatečnými finančními rezervami, kteří mají nezřídka prostředky na uhrazení celé kupní ceny nemovitosti, ale chtějí využít stávající situace rekordně nízkých úrokových sazeb hypoték a vlastní prostředky si nechají v rezervě, nebo je dále investují s vyšším výnosem, než kolik je stojí hypotéka. V takovém případě hypoteční makléř klientovi nalezne cenově nejvýhodnější řešení jak z pohledu úrokové sazby tak poplatků.

Jaký dopad bude mít omezení 100% hypoték na banky?
Dopad na banky nebude zásadní. Banky o plánovaném omezení věděly. Ryzí 100% hypotéky již nyní poskytují pouze v omezené míře. Doporučení ČNB vychází z mezinárodních standardů, pro banky není závazné, ale dá se předpokládat, že jej zapracují do metodiky a budou se jím řídit. V důsledku doporučení ČNB banky pravděpodobně ještě více omezí poskytování hypoték, které se v některém z parametrů vychylují od hlavního proudu a budou klást větší důraz na bonitu a vlastní zdroje/rezervy klienta.