Orná půda – rostoucí bohatství

24.4.2014 - V poslední době se do popředí zájmu finančních investorů dostává opět orná půda. Zemědělské pozemky jsou považovány za jednu z nejbezpečnějších investic. Důvodů, proč tomu tak je, existuje více.

Jedním z nich je nový občanský zákoník, který však s touto problematikou nemusí na první pohled souviset. Předpis, jenž upravuje vztahy mezi pronajímatelem nemovitosti a nájemcem, staví do výhodnější pozice nájemce, navíc omezuje pronajímatele ve výkonu jeho práv. Proto finanční investoři hledají další možnosti investic do realit.
Další důvod představují zvýšené dotace na hektar a s tím související vyšší nájem zemědělské půdy. Zatímco v roce 2004 činila výše dotací dva tisíce korun na hektar, v roce 2013 už to bylo šest tisíc korun na hektar, což už je na úrovni Evropské unie. Zvýšené dotace umožňují zemědělcům platit vyšší nájemné. To je atraktivní pro investora, který nakoupil zemědělskou půdu. Na rozdíl od pronájmu, například bytu, totiž nemusí řešit poškození vybavení či další záležitosti. Navíc se jeho investice v čase velmi příjemně zhodnocuje.

Jak to vypadá s čísly na tuzemském trhu?
V ČR je celkem 4,3 mil. ha zemědělských pozemků. Ty jsou rozděleny do bezmála 9 milionů parcel o průměrné výměře asi půl hektaru. Většina obdělávané půdy (84 %) je v České republice v nájmu. Toto číslo zajistilo ČR druhé místo v rámci Evropské unie.

Větší zemědělská družstva a farmy hospodařící na více než 100 ha mají v osobním vlastnictví průměrně 11 % výměry, kterou obdělávají. Menší, většinou rodinné farmy, jejichž výměra půdy se pohybuje do 20 ha, vlastní ornou půdu v prostřednosti ze 73 %. Podíváme-li se na celonárodní střední hodnotu, zjistíme, že zemědělci hospodaří pouze v 16 % na vlastním pozemku.

Na základě výše uvedených čísel dochází v posledních letech k nárůstu procentuálního podílu vlastnictví. Společnost ADOL Group, která se zabývá tvorbou databází majitelů půdy a věnuje se také výkupům, uvádí ziskovost zemědělců v uplynulých letech. V současnosti jsou to právě samotní zemědělci, kteří do půdy investují nejvíce. S tím koresponduje i informace, že 8 z 10 transakcí s půdou realizují již zmínění zemědělci.

Bezpečná investice
Všechny uvedené argumenty tedy podporují názor, že nákup zemědělské půdy je jedním z nejbezpečnějších nástrojů konzervativní investice a dlouhodobě poráží inflaci. "Pokud hovoříme o přímých finančních ukazatelích zemědělské půdy, tak tato generuje 2% až 3% roční výnos z nájmu. Navíc se dá v následujících letech počítat s dalším růstem ceny půdy, a to o 10 až 20 % ročně," říká Martin Cakl, majitel společnosti ADOL a soukromý investor do této komodity.

Každý investor by při své investici měl zvážit nejen potenciál výnosu, ale také rizika. V současné době je investice do zemědělských pozemků brána jako méně riziková. Právě podhodnocení orné půdy oproti západním zemím lze interpretovat jako faktor, který snižuje rizika propadu cen pozemků. Určitou roli zde hrají také úrokové sazby centrálních bank, které jsou tak nízké, že vedle nich ani výše nájemného od JZD nevypadá špatně. Samozřejmě je zde řeč o dlouhodobé investici do orné půdy bez spekulativního záměru následné změny územního plánu.

Jak říká majitel společnosti ADOL Group, Martin Cakl: "Investice do této komodity je samozřejmě založena na růstu ceny. V ČR by se měla v budoucích letech dostat hodnota zemědělské půdy na úroveň ostatních zemí EU, kde se průměrná cena pohybuje v přepočtu od 25 do 50 Kč/m2. V ČR však střední hodnota nepřesahuje 8 Kč/m2. Hlavním důvodem je nízké nájemné, jež je způsobeno rozdělením půdy mezi velké množství malých vlastníků."

Když chcete investovat do orné půdy
Cena zemědělské půdy v České republice je výrazně nižší, ale její úrodnost ani obdělávatelnost se od sousedních států tolik neliší. Její výměra se kvůli záborům pro výstavbu každoročně snižuje o několik tisíc hektarů. Co z toho plyne? V ČR ubývá zemědělská půda, její tržní ceny jsou podhodnoceny a porostou. Jednak aby se postupně vyrovnaly se zahraničím, ale také kvůli úbytku obdělávatelných ploch. Investice do ní v delším časovém horizontu přinese zajímavé zhodnocení vložených prostředků.

Hlavním úkolem investora je scelit větší množství pozemků do jednoho celku. Jedná se o nelehký úkol, jehož součástí je oslovení mnoha vlastníků, příprava smluv atd. Je vhodné na tuto činnost použít zkušenou realitní kancelář a také využít možnosti digitálních dat, které jsou v současné době k dispozici.

"V nedávné době bylo potřeba mít vytištěny archy katastrálních map a do nich zakreslovat jednotlivé majitele a k tomu si o nich složitě získávat informace z katastru. To už v současné době není nutné. Naše společnost je schopna dodat komplexní a podrobná data dané lokality v digitální podobě, včetně tabulky až 30 klíčových ukazatelů o jednotlivých vlastnících," říká Martin Cakl.

Po získání informací a vyfiltrování nejvhodnějších majitelů pozemků přichází mravenčí práce – jejich oslovení s nabídkou. Zde se dá postupovat dvěma způsoby. Buď osobními setkáními, což zabere mnoho času a víc finančních prostředků, anebo písemně.