Oceňování nemovitostí má svá úskalí

16.3.2014 - Zajištění úvěru může být provedeno několika způsoby. Jeden z nich představuje ručení nemovitostí, k čemuž je nezbytné určení hodnoty reality. Při oceňování nemovitého majetku jsou obvykle zvažovány tři metody. Jaký je mezi nimi rozdíl?

První způsob představuje metoda tržního porovnání, která určuje hodnotu majetku díky analýze podobných realit, jež byly nedávno prodány, popř. nabídnuty k prodeji. "Prodejní a nabídkové ceny jsou upraveny tak, aby odrážely rozdíly mezi oceňovaným a porovnávaným majetkem, přičemž se přihlíží ke skutečnostem jako datum prodeje, umístění, velikost, technický stav majetku, funkčnost a další související faktory," vysvětluje Jiří Krch, ředitel společnosti American Appraisal.

Další metoda je tzv. nákladová. Ta se používá u specifických objektů, často však vede k velmi nízkým hodnotám nemovitostí.

Výnosová (příjmová) hodnota představuje schopnost reality produkovat zisk. Tato metoda určuje tržní cenu majetku na základě aktuální hodnoty budoucích příjmů, které se odvozují z vlastnictví dané nemovitosti. Tyto příjmy mohou představovat např. výnosy, daňové úspory nebo výnosy z prodeje majetku.

Jaké jsou trendy poslední doby?
Obvyklou cenu nemovitosti ovlivňuje několik faktorů, přičemž ten nejvýznamnější představuje vztah nabídky a poptávky. Čím je nabídka vyšší, tím je cena prodávaných realit nižší. Podobně je to s poptávkou. Pokud žádná neexistuje, nabízená stavba nemá žádnou hodnotu, nelze ji prodat.

Mezi rizika, která se pojí s oceňováním nemovitostí majetku, patří např. věcná břemena, zástavní práva, předkupní právo, zátopové území nebo rizika spojená s využitelností objektu.

V posledních několika letech si banky vytváří seznamy odhadců, jejichž posudky akceptují. Některé finanční instituce odhadce kategorizují a před zadáním zakázky se rozhodují podle náročnosti odhadu. Z vytvořeného seznamu následně vyberou vhodného kandidáta. Z toho plyne, že složitější operace nikdy nezíská začátečník bez potřebné kvalifikace či zkušenosti. Jiné banky zase vyžadují zpracování odhadu ve svých vlastních formátech.