Exekuce. Hrozba, nebo příležitost?

13.2.2014 - Každý zkušený realitní makléř ví, že prodej nemovitosti zatížené exekucí je složitý. Kupci často o takové objekty nemají zájem. Pokud se však najde nějaký zájemce, právní komplikace spojené s exekucemi transakci často zhatí. Mnoho makléřů se vyhýbá nemovitostem zatíženým dluhem, protože i pro ně je exekuce noční můra. Není nic smutnějšího, než když práce a energie vynaložená makléřem skončí zmarem, pokud před podpisem kupní smlouvy skočí na nemovitost exekuce a z prodeje sejde.

Že se vám to ještě nestalo?
V roce 2012 bylo v ČR zahájeno 820 tisíc exekucí. Přestože se v letošním roce očekává mírný pokles, počet nově zahájených exekucí se odhaduje na 600 tisíc. Ne každá exekuce se týká realit, ale i tak je zřejmé, že je jí každý rok postiženo téměř 100 tisíc nemovitostí. Podle statistik společnosti ABOR, která se dlouhodobě zabývá monitoringem exekucí, je jen v Praze aktuálně na 17 000 nemovitostí se zapsanou exekucí. V celé ČR je pak takto postiženo více než 440 tisíc nemovitostí. Z uvedeného je zřejmé, že se každý makléř ve své praxi dříve nebo později s exekucí potká. Takto zatížené nemovitosti tvoří nezanedbatelný podíl realitního trhu, proto je vhodné i jemu věnovat pozornost.

Co tedy dělat, pokud se s exekucí při prodeji potkáte?
Podstatné je zmínit, že se nemovitost s exekucí dá prodat. Je ovšem zapotřebí uvědomit si podstatu exekuce, kterou je zablokování majetku dlužníka (tedy i nemovitostí). Pokud dlužník nezaplatí, exekutor majetek zabaví a prodá v dražbě. Zablokování majetku plyne ze zákona č. 120/2001 Sb., neboli z exekučního řádu. Zjednodušeně řečeno, po zahájení exekuce ztrácí dlužník právo nakládat se svým majetkem, kromě běžné obchodní a provozní činnosti a běžné správy majetku. Nesmí tedy bez souhlasu exekutora svůj majetek (a tedy ani nemovitost) prodat nebo jakkoliv zatížit, např. zástavním právem. Stačilo by tedy zajistit si souhlas exekutora s prodejem. Bohužel situace není tak jednoduchá, protože v 90 % případů vydá exekutor po zahájení exekuce rovnou i tzv. exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, kterým ji zablokuje úplně pro prodej v dražbě. Jakmile se toto stane, nelze již nemovitost prodat, protože exekutor má k tomuto úkonu výsadní právo. Podle zákona se zákaz nakládání s majetkem ještě více zpřísní a řešení se dále komplikuje.

Prodej nemovitosti s exekucí má i další, nejen právní, obtíže. Žádná banka v současné době neumožňuje financování nákupu nemovitosti s exekucí prostřednictvím hypotečního úvěru. Musel by se tedy najít kupec s hotovostí, který by byl ochoten koupit realitu i přes právní komplikace či rizika spojená s exekucí. Takových kupců není v dnešní složité době mnoho.

Přesto se nabízí jednoduché a pro makléře i výhodné řešení  -  nemovitost před prodejem oddlužit a očistit od exekucí. Dlužník si může vzít úvěr a z něj vyplatit exekuce a všechny závazky, které by mohly prodej ohrozit. Nemovitost je následně nezatížená právními vadami a lze ji prodat kupci, který nemá hotovost a chce na nákup reality čerpat hypoteční úvěr.

Jak nám řekl Dušan Koštejn ze společnosti NALIA, úvěr na oddlužení nemovitosti nenabízí bohužel žádná bankovní instituce. Takový úvěr však na trhu poskytuje mnoho nebankovních společností. Realitní makléř může navázat spolupráci s některou z nich a klientovi je následně schopen nabídnout řešení. Získává tím argument, proč by měl klient uzavřít výhradní zprostředkovatelskou smlouvu právě s jeho realitní kanceláří a ne s konkurencí, jež řešení tohoto typu problému neposkytuje. Makléř tak může získat klienta, který nemá čas spekulovat o nesmyslné ceně a je nucen nemovitost prodat v dohledné době, aby se zbavil dluhů. V případě prodeje nemovitosti v exekuci výše zmíněným způsobem získá majitel větší finanční prostředky, než by dostal z následné dražby. Od úvěrové společnosti má makléř obvykle i provizi za zprostředkování úvěru, která může být příjemným bonusem hned na začátku prodeje.  Navíc není závislá na tom, kdy se podaří stavbu, popř. pozemek prodat.

Je tedy na každém makléři, zda nemovitosti s exekucí uchopí jako příležitost, nebo se jim bude raději vyhýbat.