Jak vypadá kolaudace podle nového stavebního zákona

Z ustanovení nového stavebního zákona vyplývá, že jednoduché stavby, stavby vyhrazené a stavby ostatní vyžadují vydání kolaudačního rozhodnutí. A protože mezi jednoduché stavby patří mimo jiné rodinný dům, bytový dům do dvou podlaží, rekreační chata či chalupa, ale i sklad, sklep pro uskladnění ovoce a zeleniny, nádrž na dešťovou vodu, žumpa a garáž, týká se nově kolaudace prakticky všech stavebníků – fyzických osob, které si stavějí rodinný dům, nebo přidávají na pozemek další potřebné stavby.

Již při žádosti o stavební povolení může stavební úřad stanovit, že se v průběhu výstavby budou konat kontrolní prohlídky, a určit fáze výstavby, kdy mají kontrolní prohlídky proběhnout. Stavebník pak musí ohlásit dokončení dané fáze stavebnímu úřadu, který přistoupí ke kontrolní prohlídce. Tu samozřejmě oznámí stavebníkovi předem, protože ten je povinen se kontrolní prohlídky zúčastnit.

Při kontrolní prohlídce by měl být také vlastník, hlavní projektant, projektant, zhotovitel, stavbyvedoucí a osoba vykonávající stavební dozor. Při kontrole může stavební úřad s vědomím vlastníka vstoupit v nezbytné míře na pozemek a na stavbu jako takovou. Bez vědomí vlastníka je to možné pouze za situace, že existuje podezření na bezprostřední ohrožení života a zdraví osob či zvířat nebo na porušení stavebních předpisů a vlastníka se nepodařilo uvědomit.

Nicméně kontrolní prohlídky se týkají spíše větších staveb, u běžných rodinných domků nejsou časté. Většinou je kontrolní prohlídka až součástí konečného kolaudačního řízení, a někdy ani tehdy ne.

Proces kolaudačního řízení začíná tím, že stavebník podá žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí na příslušný stavební úřad. K žádosti je třeba přiložit projektovou dokumentaci skutečného provedení stavby, s vyznačením odchylek, došlo-li k nepodstatné odchylce oproti ověřené projektové dokumentaci. Nepodstatnými odchylkami od ověřené projektové dokumentace rozumí odchylky, při kterých se nemění půdorysný ani výškový rozsah stavby, nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se způsob užívání stavby a nedochází k ovlivnění požární bezpečnosti. Tyto odchylky se nepovažují za změnu stavby a projednávají se v rámci kolaudačního řízení. Dále je nutné předložit zaměření skutečného osazení stavby, kopii stavebního deníku, revizní zprávy a průkaz energetické náročnosti budovy, je-li vyžadován jiným právním předpisem.

V rámci kolaudačního řízení zjišťuje stavební úřad, zda stavba byla realizována dle předložené projektové dokumentace a zda byly dodrženy všechny potřebné podmínky dané stavebním povolením a příslušnými zákony. To může zjišťovat podle dodané dokumentace, nebo osobně na závěrečné kontrolní prohlídce. Ta nemusí proběhnout vždy. Záleží na rozhodnutí úřadu. A pokud je žádost o kolaudační rozhodnutí doplněna odborným posudkem autorizovaného inspektora, kontrolní prohlídka odpadá.

Nicméně pokud se pro ni stavební úřad rozhodne, měla by proběhnout do 30 dnů od podání úplné žádosti nebo ode dne doplnění nebo odstranění vad žádosti, pokud je žádost měla. O termínu musí být účastníci řízení vyrozuměni nejméně 10 dnů přede dnem jejího konání.

Jestliže při kontrolní prohlídce shledají úředníci stavbu v pořádku, pak by mělo následovat rozhodnutí o kolaudaci. Pokud budou při prohlídce zjištěny nedostatky, dostane stavebník čas na jejich odstranění a stavební úřad následně určí termín nové kontrolní prohlídky. Kolaudačním rozhodnutím celý proces stavby končí a stavbu je možné začít užívat.

Kolaudace může být vyžadována i při některých stavebně náročnějších rekonstrukcích. Jestliže jste například koupili starý dům, poraďte se se stavebním úřadem nebo se svým projektantem, zda bude třeba k jeho rekonstrukci stavební povolení. Nutné to je zejména v případech, kdy se zásadním způsobem zasahuje do stávající konstrukce domu, například se bourají nosné zdi, zřizují se arkýře či podobná střešní okna měnící konstrukci či tvar střechy, plánuje se přístavba verandy, zimní zahrady a podobně.

V některých případech lze rodinný dům užívat i před kolaudací. Například tehdy, když se stavba protáhla a rodina již nemá kde bydlet, protože nájemní smlouva končí. Stavebník tedy požádá stavební úřad o předčasné užívání stavby. K žádosti je třeba doložit, že část stavby, kterou bude užívat, je již k užívání způsobilá. A také musí zdůvodnit, proč potřebuje stavbu předčasně užívat. Stavební úřad může povolit předčasné užívání stavby až na dobu jednoho roku. Naopak, bydlení bez tohoto povolení v nezkolaudovaném domě se nedoporučuje. Stavební úřad může za takové jednání uložit pokutu až 400 000 Kč.