Daň z nabytí nemovitosti. Jak správně určit nabývací a daňovou hodnotu?

25.11.2019 - Kupujete dům nebo byt a budete platit daň z nabytí nemovitých věcí. V současné době je výše daně 4 % z nabývací hodnoty. Ta se zjišťuje několika způsoby a je nutné vědět, jak ji vypočítat či stanovit.

Čtyři typy nabývací hodnoty
Nabývací hodnotou se rozumí buď sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota, zjištěná cena nebo zvláštní cena. Tato hodnota se pak pro výpočet základu daně z nabytí nemovitých věcí dále snižuje o tzv. uznatelné výdaje. Tím je především odměna a náklady zaplacené znalci, pokud je vyžadován znalecký posudek. Ten podle nového občanského zákoníku není povinný. Nicméně někdy se může vyplatit.

Srovnávací daňová hodnota
Z té se vypočítává daň z nabytí nemovitosti. Je to buď 75 % zjištěné ceny, nebo 75 % směrné hodnoty. A v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou činí 100 % směrné hodnoty, nebo zjištěné ceny.

Směrná hodnota
Aby se předešlo možnému krácení daně tím, že se ve smlouvě uvede výrazně nižší částka, než za jakou byla nemovitost opravdu koupena, zjišťuje si finanční úřad tzv. směrnou hodnotu. To je hodnota nemovitosti, která vychází z typu, polohy a dalších parametrů nemovitosti a z cenových map pozemků.

Jestliže se tedy bude daň vypočítávat ze směrné hodnoty, vyplní poplatník na webu Finanční správy daňové přiznání a v něm uvede potřebné náležitosti pro její výpočet. Po vyplnění formuláře se zobrazí orientační směrná hodnota. Z ní se spočítá srovnávací daňová hodnota ve výši 75 % a z ní pak 4% daň. Ta se stává zálohou, kterou uhradíte na příslušný účet. Následně finanční úřad ověří hodnotu nemovitosti. Pokud je tato hodnota vyšší, zašle úřad platební výměr. V opačném případě neposílá nic.

Zjištěná cena
Pokud člověk nechce riskovat, že finanční úřad dojde k vyšší ceně, je možné porovnat kupní (neboli sjednanou) cenu s cenou, kterou spočítá znalec – tj. cenou zjištěnou. Posudek od znalce může někdy vést ke snížení ceny, a tedy i daně. Cenu posudku navíc odpočtete od základu, z něhož budete vypočítávat daň. Ovšem je třeba vědět, že znalecký posudek není právě levný. Také se v posudku nepromítne kvalita okolí, například dopravní dostupnost, nákupní možnosti a další podrobnosti. Realitní odborníci doporučují v případě koupi bytu využít spíš směrnou hodnotu. U rodinných domů či pozemků se přiklánějí spíše ke znaleckému posudku.

Zvláštní cena
Zvláštní cenu je možné uvést tehdy, pokud byla stanovena pro jiný účel, avšak v době, kdy došlo k nabytí nemovitosti. Může to být například dražba nemovitosti, její exekuce, či jiné podobné soudní či správní řízení.

Sjednaná cena
Ať již využijete znalecký posudek, či ne, je to cena, za kterou nemovitost opravdu koupíte, a bude uvedena v kupní smlouvě. Zahrnuje jak úplatu – tj. částku předanou v penězích – tak hodnotu nepeněžního plnění. Tím bývá často například převzetí hypotéky, která na nemovitosti vázne, či jiného závazku, který se dá ocenit penězi.

I v této době dochází k situacím, že byty mohou být předmětem dvoustranné směny. V tom případě se určí rozdíl mezi cenami bytů a ten se stane sjednanou cenou, kterou nabyvatel hradí druhé straně. Právě na tyto případy se pak vztahuje srovnávací daňová hodnota ve výši 100 %.