Právo stavby – výjimka z pravidla Povrch ustupuje půdě. Co to znamená?

15.7.2019 - Pravidlo Povrch ustupuje půdě bylo zavedeno, resp. obnoveno, s účinností nového občanského zákoníku. Znamená, že stavba se stává součástí pozemku, na němž je postavena. Ale i toto pravidlo má své výjimky. Jedním z nich je právo stavby.

Právo stavby je věcné právo ke stavebnímu využiti cizího pozemku. Stavba se nestává v tomto případě součástí pozemku, na kterém stojí. V praxi to bývá například tehdy, když si majitel pozemku jej chce ponechat ve vlastnictví, ale nehodlá pozemek využívat. Nechce jej zároveň pronajmout, nebo zájemce nemá o pronájem zájem, ale chce pozemek užívat dlouhodobě. Pak je právo stavby dobrým řešením.

Samostatná nemovitá věc existující jako právo stavby
Může se stát, že hodláte stavět rodinný dům na zahradě svých rodičů. Pak je zřízení práva stavby možným řešením. Stavba, kterou postavíte, nebude součástí pozemku, ten stále zůstane rodičům.

Vy budete mít v katastru nemovitostí zřízené právo stavby, v rámci něhož postavíte na vyhrazeném pozemku dům. Nebudete tedy nakládat se stavbou jako takovou, ale s právem stavby, jehož je stavba nedílnou součástí.

Právo stavby je tedy věcí, kterou můžete prodat, darovat, či s ní jinak nakládat. Například je dát do zástavy, pronajmout nebo k němu zřídit služebnost. Samotná stavba v tomto případě nikdy nemůže existovat sama o sobě, ale pouze jako právo stavby nebo jako nedílná součást pozemku, na němž stojí.

Jak právo stavby vznikne a jak dlouho trvá
Vznikne smlouvou, vydržením, nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. Nejčastěji se tak děje formou smlouvy a následného zápisu do katastru nemovitostí.

Právo stavby je zákonem omezeno na maximální dobu 99 let. Minimální délka není stanovena. Po uplynutí 99 let je možné jej obnovit. A to opět smluvně a podáním nového návrhu na vklad věcného práva do katastru nemovitostí. Výjimku tvoří právo stavby nabyté vydržením. Zde je doba zkrácena na 40 let.

Právo stavby může být zřízeno za úplatu – stavební plat. Ten bývá sjednán buď jako jednorázový poplatek, nebo poplatek opakující.

Jestliže se právo stavby po lhůtě, na kterou bylo zřízeno, neobnoví, dojde ke spojení stavby s pozemkem. Vlastník práva stavby pak má právo na náhradu od vlastníka pozemku, jemuž stavba od té chvíle patří.

Jak je to s financováním práva stavby
Právo stavby může být předmětem zajištění úvěru. Většina bank právo stavby financuje, avšak je nutné připravit se na komplikovanější proces, než bývá běžný hypoteční úvěr. 

Další variantou, je situace, kdy právo stavby není hypotečním úvěrem financováno, ale financuje se stavba, pro kterou je právo stavby zřízeno. Právo stavby je v daném případě pouze právním prostředkem pro zajištění souhlasu vlastníka pozemku pro stavbu. Tento postup je akceptován všemi bankami s tím, že požadují zřízení práva stavby před zahájením výstavby.

Majitel práva stavby má svá práva a povinnosti, které z tohoto institutu vyplývají. Povinností je udržovat stavbu v dobrém stavu a dodržet podmínky, které jsou sjednány ve smlouvě s vlastníkem pozemku. Oba pak mají vzájemně předkupní právo. Majitel práva stavby k pozemku a vlastník pozemku k právu stavby.